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试论根本违约/王胜宇

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 15:38:19  浏览:8496   来源:法律资料网
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试论根本违约

王胜宇


  根本违约是指当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务或预期违约致使履行不能,其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益的情形。根本违约责任或补救方法主要可采取赔偿损失、解除合同、宣告合同无效等三种。根本违约的免责理由主要是不可抗力,它是指合同订立后发生的当事人订立合同时不能预见、不能避免、人力不可控制的意外事故。在根本违约问题上,我国《合同法》规定的不够具体、明确,笔者建议对之区别规定并进行立法上的完善。
  一、根本违约的界定
  (一)根本违约的相关规定之分析
  在英国普通法上,合同条款分为违反条件和违反担保。如果一方当事人违反合同中的重要条款,带有根本性的条款,危及合同成立的目标时,即构成违反条件;如果一方当事人违反合同中的次要条款,只是一些从属性的条款,并不危及合同成立的目标时,即称为违反担保。在美国判例法上有关于重大违约和轻微违约之分。前者指由于一方违约,致使另一方未能从该合同取得主要利益。虽然英美国家没有采用根本违约的提法,但我们可以认为,其中的违反条件和重大违约就是一种根本违约行为,因为它已使合同的存在失去了实际意义。
  1980年《联合国国际货物销售合同公约》(以下简称《公约》)第25条规定:“如果一方当事人违反合同的结果,使另一方当事人蒙受损害,以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西,即为根本违反合同,除非违反合同的一方不预知而且同样一个通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。”因此,《公约》衡量是否根本违反合同,有三个条件:第一,违反合同结果的严重程度,即是否在实际上剥夺了另一反给根据合同有权期待得到的东西;第二,这个严重结果能否预知;第三,不能预知者的标准是处于相同情况中的同样通情达理的第三人。
  中国1999年《合同法》第94条第(4)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同的,当事人可以解除合同。这种情形可以说是对根本违约的规定,但在根本违约的构成,责任与补救等方面规定得不够具体、明确。第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“不履行合同义务”包括完全不履行合同义务和不完全履行合同义务,前者如货物买卖合同卖方不交货或买方不付款,借贷合同中借方到期不还本付息等,这应属根本违约;后者如不完全履行的是合同中的主要义务,也应属根本违约,如不完全履行的是合同中的次要义务,则不应属根本违约。 “履行合同义务不符合约定”指虽然履行了合同义务,但与合同规定的条件不符。例如卖方所交货物与合同规定的质量、数量、包装等标准不符,这显然不构成根本违约,可用换作、修理等方法进行补救。第108条规定:“当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”该条实际上是预期违约中的两种情形,即明示预期违约和默示预期违约。对于前者,债权人可以不待履行期到来,以其拒绝履行作为根本违约。对于后者,如果债务人的信用状况严重恶化而致履行不能,自然也应作为根本违约处理。可见,第107条和第108条只是一般性规定,对根本违约并未具体规定,而要视情况由法官认定。
(二)根本违约的主观过错之分析
  大陆法系国家认为,合同债务人只有存在可归责于他的过错情况下,才承担违约责任。因此,大际法系国家采取的是过错或推定过错责任原则。前者如《德国民法典》第276条:“债务人,法无其它规定,应就其故意或过失的行为负其责任。”后者如《法国民法典》第1147条:“凡债务人
  不能证明其不履行债务系由于不应归其个人负责的外来原因时,即使在其个人方面无恶意,债务人对于其不履行或延迟履行债务,如有必要,应支付损害赔偿。“英美法系国家不以当事人有过失作为构成违约的必要条件,而认为一切合同都是”担保“,只要债务人不能达到担保的结果,就是违约。《公约》也没有采取过失责任原则,只要一方违反合同,并给他方造成损失,他就要负损害赔偿责任,至于他违反合同有无过失,在所不问。根据中国《合同法》第107—108条和第120—121条的规定,只要违约,就应承担违约责任;双方都违约的,应当各自承担相应的责任;即使一方因第三人的原因造成违约的,仍应承担违约责任,该方与第三人之间的纠纷,依照法律或约定解决。可见,我国的规定与《公约》的规定是基本一致的。
  综上分析,笔者认为,对于根本违约,应采取无过错责任原则或严格责任原则,其宗旨在于合理补偿债权人的损失。其理由有两点,第一,这是由根本违约的性质决定的。一旦根本违约,当事人的整个合同目的落空,严重损害了当事人订约的预期利益,因此,有必要归之以严格责任,督促合同当事人谨慎履行合同义务,合法行使合同权利。第二,符合法律规定,《民法通则》第106条规定:“没有过错,但法律规定应当承担民事责任的,应当承担民事责任。”一般认为,该条款是对公平责任,无过错责任的法律规定,换言之,该条款为严格责任适用提供了法律依据。同时也符合《合同法》和《公约》有关规定。
  (三)根本违约的界定
  归纳上述分析,同时借鉴《公约》的有关规定,我们不妨可以给根本违约作如下界定:当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务或预期违约致使履行不能,其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益,即构成根本违约,而不问其主观过错与否。
  二、根本违约的责任与补救
  任何违约都会引起一定的法律责任,或者可以采取相应的补救措施。在这里,违约责任和违约补救的实质含义是相同的,只是角度不同。根本违约责任与补救是指合同当事人根本违约行为引起的法律后果和补救方法。
  根据《公约》的规定,是否构成根本违反合同,对当事人可能采取何种救济方法有直接的关系。如果某种违约行为已经构成根本违反合同,受损害的一方就有权宣告撤销合同,并有权要求赔偿损失或采取其他救济方法;如果不构成根本违反合同,则受损害的一方不能撤销合同,而只能要求损害赔偿或采取其他补救方法。英国《货物买卖法》规定,“违反要件方可给予对方解除契约的权利,违反保证则对方只能要求损害赔偿。”《商法》一书指出,“条件是合同的致命条款,为合同的根基,违反它,受害方如果愿意的话,即有权撤销合同并主张违约损害。”“担保并非合同的致命条款,而仅具附属性,违反它,不产生撤销权,而只能起诉主张所受损失的损害赔偿。”在美国判例法所形成的原则是,只有当一方的违约构成重大违约时,对方才可以要求解除合同,否则,只能要求损害赔偿。根据中国《合同法》的规定,合同一方违约时,另一方有权要求继续履行、赔偿损失、解除合同或采取其他合理的补救措施。在履行义务或采取其他合理的补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
  综上规定,笔者认为根本违约责任或补救方法主要可采取赔偿损失、解除合同、宣告合同无效等三种。关于赔偿损失的范围问题,一般应包括财产的毁损,减少和为减少或消除损失所支出的费用,以及合同履行后可能获得的利益,在货物买卖合同中就是利润。关于赔偿限额问题,应考虑两个因素:第一,不得超过根本违约一方订立合同时预见到或者应当预见到因根本违约而可能造成的损失。第二,受害方因对方根本违约而严重影响到的订约时的预期利益大小。关于解除合同的问题,解除合同即撤销合同从而使合同双方权利义务归于消灭的行为,但是解除合同并不影响非违约方要求根本违约方赔偿损失的权利。关于宣告合同无效的问题,根本违约方应对合同无效造成另一方的经济损失负赔偿责任,而且宣告合同无效、赔偿损失并不影响非违约方采取其他补救方法。
  三、根本违约的主要例外
  在发生根本违约时,原则上不允许免除根本违约责任,因为根本违约破坏了合同的根基,使非违约方的整个合同目的落空。因此,对于免除根本违约或重大违约责任的合同条款应予以限制,这一法政策已为多数国家所奉行,在我国也应如此。笔者认为根本违约的免责理由主要为不可抗力。
  不可抗力是指合同订立后发生的当事人订立合同时不能预见、不能避免、人力不可控制的意外事故。它通常包括自然现象和社会现象。前者如地震、水灾、火灾、风灾等引起的事件。后者如由战争、罢工、封锁禁运等引起的事件。因此,合同当事人因不可抗力事件的出现而违约时,可根据不可抗力的影响程度,部分或全部免除责任。
  那么,不可抗力引起的法律后果有哪些?1、免除赔偿责任。即根据不可抗力的影响程度免除因不可抗力而根本违约一方所造成的赔偿损失责任。同时我们认为,为了维持长期的经济合作关系和顺利处理违约事件,要求因不可抗力而根本违约一方作适当补偿。因为根本违约的不可抗力较其他非根本违约的不可抗力的免除责任范围和影响要大得多,这对受害方来说,其风险是很大的。2、解除合同。发生不可抗力致使根本违约,另一方有权撤销合同,消灭合同权利义务关系。值得注意的是,这里的“解除合同”与前文所述的根本违约责任中的“解除合同”的法律效果是不同的,由于根本违约引起的解除合同,并不影响受害方要求赔偿损失的权利,但由于不可抗力引起的根本违约,则属于免责情形,由此引起的解除合同,受害方并不能要求赔偿损失,最多只能要求适当补偿损失。3、免除不等于不负任何责任。一般而言,因不可抗力而根本违约的一方当事人,无论属于上述何种法律后果,都应承担如下义务:第一,通知义务,即将遭受不可抗力而根本违约的事实及时通知给对方,以减轻可能给对方造成的损失。如果未及时通知,致使加重对方损失的,应对加重损失部分承担赔偿责任;第二,采取适当措施的义务,即采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求负责;第三,提供证明的义务,即在合理期限内提供有关机关出具的不可抗力的证明文件。如果提供不出证明的,仍应承担根本违约责任。
  四、一点立法建议
  可见,根本违约不同于一般违约,它的构成要件十分严格,它的法律后果也是违约责任中最重的一种,所以我们要谨慎对待,从严把握根本违约的构成要件。一方面要防止根本违约的滥用,另一方面要对违约情况调查清楚,要区分根本违约与非根本违约,一般根本违约与不可抗力的根本违约。同时我们要区别规定,在立法上相应完善根本违约制度,便于合同当事人交易时认识把握,便于法律、仲裁机关处理合同纠纷。因此,笔者不妨建议在《合同法》第七章违约责任部分第108条后面增加一条如下:“当事人一方有第107条和第108条违约情形之一,其结果严重影响到对方根据合同有权期待的经济利益,则构成根本违约,对方可以解除合同或宣告合同无效并要求赔偿损失。”


北安市人民法院 王胜宇
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甘肃省建设项目规划许可办法

甘肃省人民政府


甘肃省建设项目规划许可办法

甘肃省人民政府令第50号


  《甘肃省建设项目规划许可办法》已经2008年9月1日省人民政府第12次常务会议讨论通过,现予公布。自2008年12月1日起施行。


                 省长 徐守盛
               二○○八年十月十四日




甘肃省建设项目规划许可办法

第一章 总 则

  第一条 为了加强城乡规划管理,规范规划许可程序,依据《中华人民共和国城乡规划法》以及有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称建设项目规划许可是指城乡规划行政主管部门在规划区内向建设单位核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的行政许可行为。

  第三条 省城乡规划行政主管部门负责全省建设项目规划许可的管理和监督工作。

  市州、县市城乡规划行政主管部门按管理权限和职责,负责本行政区域内建设项目规划许可的管理和监督工作。

  第四条 建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及相应的基本附图、附件应当采用国家及省城乡规划行政主管部门统一制定的格式。市州、县市城乡规划行政主管部门可以依据地方规划技术规定对附图、附件进行补充,补充的内容不得与基本附图、附件相抵触。

  第五条 县级以上城乡规划行政主管部门应当建立网上管理系统,将建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的核发情况在规定期限内向社会公布。

第二章 建设项目选址意见书

  第六条 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有建设用地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向有管理权限的城乡规划行政主管部门申请核发选址意见书。

  前款规定以外的建设项目不需要申请核发选址意见书。

  对需要核发选址意见书的建设项目,相关行业主管部门应当出具同意开展前期工作的文件,作为核发建设项目选址意见书的基本条件。

  第七条 建设项目选址意见书的核发实行分级管理。区域重大建设项目应当取得项目所在地城乡规划行政主管部门的初审意见后,报省城乡规划行政主管部门核发选址意见书。其他建设项目由项目所在地市州、县市城乡规划行政主管部门核发选址意见书。

  区域重大建设项目主要包括区域性交通和基础设施项目,以及需要国家和省级有关主管部门批准或核准的项目。

  第八条 建设单位应当持《建设项目规划选址申报表》及申报表规定的相关材料向有管理权的城乡规划行政主管部门提出规划选址申请。市州、县市城乡规划行政主管部门在受理建设项目选址申请后,对管理权限内的建设项目应当在20个工作日内核发选址意见书。

  对于区域重大建设项目,项目所在地城乡规划行政主管部门应当在10个工作日内提出初审意见。建设单位在取得同意选址的初审意见后向省城乡规划行政主管部门申请核发选址意见书,省城乡规划行政主管部门应当在20个工作日核发选址意见书。初审或者审核不同意的,应当书面说明理由。

  第九条 建设项目选址意见书应当包括附图和附件。附图应当包括项目拟选场址区域位置图、规划设计范围和有关控制线的地形图等。附件应当包括规划行政主管部门对选址的要求、土地使用规划要求、审查意见等。

  第十条 建设项目可行性研究报告报请批准时,应当附有城乡规划行政主管部门的选址意见书,未取得选址意见书或者与城乡规划选址不符的,有关部门不得批准、核准建设项目。

第三章 建设用地规划许可证

  第十一条 在城市、镇规划区内提供国有建设用地使用权的建设项目,建设单位应当向城市、县城乡规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证。

  第十二条 以划拨方式提供国有建设用地使用权的建设项目,经有关部门批准、核准、备案后,建设单位应当向城市、县城乡规划行政主管部门提出建设用地规划许可申请。城市、县城乡规划行政主管部门应当依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围,并在20个工作日内核发建设用地规划许可证。

  第十三条 以出让方式提供国有建设用地使用权的,在国有建设用地使用权出让前,城市、县土地行政主管部门应送请城乡规划行政主管部门提出该出让地块的规划条件。城乡规划行政主管部门应当在20个工作日内依据控制性详细规划,制发《规划条件通知书》,作为国有建设用地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有建设用地使用权。

  以出让方式取得建设用地使用权的建设项目,在签订国有建设用地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有建设用地使用权出让合同,向城市、县城乡规划行政主管部门领取建设用地规划许可证,城乡规划行政主管部门应当在10个工作日内发放建设用地规划许可证。

  第十四条 城市、县城乡规划行政主管部门在建设用地规划许可过程中,不得擅自改变国有建设用地使用权出让合同的规划条件。

  建设用地使用权出让后,因原核准或者备案的建设内容或者建设条件发生变化,确需变更原规划条件的,建设单位应当重新进行项目核准或备案后申请变更规划条件。城市、县城乡规划行政主管部门在不违反总体规划、控制性详细规划或城乡规划强制性标准的情况下可以重新拟定规划条件。

  重新拟定规划条件,应当进行公示,并征求同级土地行政主管部门意见,变更土地出让合同,按照重新确定的规划条件核发建设用地规划许可证。

  第十五条 房地产开发项目和以竞争方式取得建设用地的项目,除以下情形外,不得变更规划条件已确定的容积率:

  (一)因城乡重大基础设施、公益性公共设施建设或文物保护需要,造成原建设用地使用权出让合同约定的规划条件无法实施的;

  (二)因国家政策调整导致原建设用地使用权出让合同约定的规划条件无法实施的。

  第十六条 出让获得的建设用地使用权再转让时,受让方应当遵守原规划条件,双方持出让、转让合同到原发证机关重新申领建设用地规划许可证。

  第十七条 建设用地规划许可证包括符合城乡规划要求的附图和附件。附图包括明确建设用地范围、代征用地范围和有关控制线的地形图;附件包括《规划条件通知书》等文件。

  第十八条 建设单位应当按照建设用地规划许可证的要求委托有资质的单位进行方案设计。

第四章 建设工程规划许可证

  第十九条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、桥隧道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向有管理权的城市、县城乡规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证。

  第二十条 申请办理建设工程规划许可证,应当提交建设工程设计方案及建设工程的批准(核准或备案)文件,建设用地规划许可证,建设用地使用权属证明等材料。

  市政公用行业建设项目,建设单位应当按项目一次性申请建设工程规划许可证。多子项的组团、小区和厂区建设工程,建设单位可以在整体设计方案的基础上,分期对子项目申请建设工程规划许可证。

  第二十一条 城市、县城乡规划行政主管部门在受理建设工程规划许可证申请后,应当在20个工作日内核定建设工程设计方案,对符合建设用地规划许可的方案发放建设工程规划许可证。逾期不答复的,视为同意。

  第二十二条 建设工程规划许可证应当包括符合城乡规划要求的附图和附件。附图、附件应当包括标有建设工程总平面图和工程建设要求的《建设工程设计方案核定通知书》等。

  第二十三条 城市、县城乡规划行政主管部门应当依法在固定的地点或网站将审定的建设工程设计方案的总平面图予以公布,公布时间不少于1年。

  建设单位应将城乡规划行政主管部门审定的工程设计方案的主要内容,以公告牌等形式在项目现场的醒目位置公示至工程竣工。

  第二十四条 建设单位应当按照规划要求进行建设,建设过程中确需对许可内容进行变更调整的,建设单位应当向原城乡规划行政主管部门提出申请,原城乡规划行政主管部门应当按照建设用地规划许可证的条件重新审核,经审核可以变更调整的,重新核发建设用地规划许可证;建设单位根据建设用地许可证的要求委托方案设计,重新申领建设工程规划许可证。

  第二十五条 建设单位在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后,方可委托初步设计、施工图设计、申请办理施工许可证。设计、施工、监理、工程质量监督、房屋产权管理等单位及部门必须按照建设工程规划许可证的要求进行设计、施工、质量监督、办理房屋产权证书等。
建设用地相邻地界无建筑物、道路等参照物,建设项目施工放线困难时,建设单位可委托城乡规划行政主管部门进行放线。

  第二十六条 建设项目在组织竣工验收前,建设单位应当对建设工程是否符合规划许可证的要求,向原发证的城市、县城乡规划行政主管部门提交竣工验收复核申请。规划行政主管部门受理验收到申请后应当在10个工作日内完成现场核实工作,对符合规划要求的建设项目核发《建设工程规划竣工验收合格书》。

  未取得《建设工程规划竣工验收合格书》,建设单位不得组织竣工验收。县级以上人民政府建设行政主管部门不得办理竣工验收备案,房产行政主管部门不得进行房屋产权登记。

  建设单位应当在竣工验收后6个月内向原发证的城市、县规划行政主管部门报送有关竣工验收资料。

第五章 法律责任

  第二十七条 县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当对建设项目规划许可的实施情况进行监督检查。必要时可以进入现场进行勘测,发现违反规划许可的行为,有权责令有关单位和人员停止违法行为。

  城乡规划行政主管部门的工作人员履行监督检查职责,应当出示执法证件。被监督检查的单位和人员应当予以配合,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

  第二十八条 建设单位、施工单位和规划设计单位及个人违反建设规划和工程建设强制性标准进行建设、施工和设计的;施工图审查机构对违反建设规划和工程建设强制性标准的设计文件审查通过的,应当依照《中华人民共和国城乡规划法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《甘肃省建设工程勘察设计管理条例》等法律、法规的规定予以处罚。

  第二十九条 建设行政主管部门在设计审查、施工许可及质量监督等管理活动中发现建设工程规划许可证及审定建设工程设计方案有违反建设工程强制性标准的,应当明确指出并退回设计审查、施工许可和质量监督申请,相关责任由建设单位、规划许可部门及相关责任人承担。

  第三十条 建设单位未在建设项目现场对工程设计方案进行公示的;未取得《建设工程规划竣工验收通知书》而组织验收的,由所在地城市、县城乡规划行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,可处以1万元以上3万元以下罚款。

  第三十一条 镇人民政府或者县级以上城乡规划行政主管部门有下列行为之一的,由本级人民政府、上级城乡规划行政主管部门或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)违反总体规划、控制性详细规划或者工程建设强制性标准制定规划条件、核定建设工程设计方案、发放建设项目规划许可证书;

  (二)不按本办法规定填制规划许可证书及其附件、附图的;

  (三)对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的。

  第三十二条 县级以上人民政府有关部门有下列行为之一的,由本级人民政府或者上级人民政府有关部门责令限期改正,并予以通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)对未取得建设工程规划许可证的建设项目办理施工许可、工程质量监督、商品房预售等手续的;

  (二)对未取得《建设工程规划竣工验收通知书》的建设项目办理竣工验收备案以及颁发房屋所有权证书的。

  第三十三条 违反本办法的其他行为,依照《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规的规定处罚。

第六章 附则

  第三十四条 本办法自2008年12月1日起施行。



徐州市人民政府关于印发《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》的通知

江苏省徐州市人民政府


徐州市人民政府关于印发《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》的通知

徐政发〔2007〕24号


各县(市)、区人民政府,徐州经济开发区管委会,市各委、办、局(公司),市各直属单位:
《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

2007年2月27日


徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法

第一条 为规范市区定销商品房的建设和管理,维护被拆迁人的合法权益,促进城市拆迁的顺利实施,制定本办法。
第二条 本办法所称定销商品房,是指为妥善安置被拆迁人,由政府主导、市场化建设,以确定的销售价格、套型面积向被拆迁人定向销售的商品住宅。
第三条 市房管部门负责定销商品房的建设和管理工作。市发改、规划、国土、建设、监察、财政、物价等部门按照各自的职责,协同做好相关工作。
第四条 市建设部门根据旧城改造的拆迁计划,编制定销商品房建设计划,列入当年城建重点工程计划,报市政府批准后执行。
第五条 定销商品房按照布局合理、配套完善的要求组织建设。市规划部门根据定销商品房建设计划会同房管、建设、国土部门及各区政府进行选址,确定规划设计条件和规划控制指标。
第六条 定销商品房套型设计以中小套型为主,建筑面积一般为55-90平方米。各套型比例由房管部门会同规划部门确定,并在土地出让文件中公布。
第七条 市国土部门可采取限房价竞地价的方式,也可采取限地价竞房价的方式出让定销商品房建设用地。定销商品房的地价和房价,由市土地、价格部门会同房管、建设部门制订,报市政府批准后在土地出让文件中公布。
第八条 竞得土地的开发建设单位应与市房管部门签订房屋建设和销售监管协议,严格按基建程序建设,按期交付使用。
第九条 本市城市规划区内拆迁项目的被拆迁人可以依照本办法通过拆迁人向市建设部门申请购买定销商品房。市建设部门审核后,发放《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》。
第十条 被拆迁人购买定销商品房面积根据被拆迁房屋合法建筑面积确定:
(一)被拆迁房屋合法建筑面积小于定销商品房套型面积的,可就近向上靠档购买相应套型的定销商品房。
(二)被拆迁房屋合法建筑面积大于定销商品房最大套型面积的,可购买多套定销商品房,所购买定销商品房的总建筑面积不得超过被拆迁房屋合法建筑面积20m2。被拆迁人购买的定销商品房建筑面积超过被拆迁房屋合法建筑面积的,超出部分按同地段商品房市场价格结算。同地段商品房市场价格由市价格部门会同市建设、房管部门确定。超出部分销售收入税后收益上交市财政专户。
第十一条 被拆迁人在规定的时间内,持《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》办理购房手续。逾期不选房的视作放弃。
第十二条 选购定销商品房应坚持公开、公平、公正的原则,签订拆迁补偿安置协议后按搬家先后顺序依次选购。
第十三条 定销商品房滚动建设,统筹供应,未经市政府批准不得公开向社会销售。定销商品房自交付使用之日起半年后未销售的,余房按销售价格结算同期利息,从财政专户支付,或由政府按销售价格统一采购。
第十四条 市监察部门对定销商品房的建设、选购、销售等过程进行监督。
第十五条 定销商品房建设与管理过程中相关人员应依法办事,廉洁自律,对玩忽职守、徇私舞弊的,由行政监察部门按照有关规定依法处理。
第十六条 本办法自2007年3月1日起施行。

附件1、 徐州市市区定销商品房建设实施细则

为落实《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》,特制定本实施细则。
一、计划编制
年度定销商品房建设计划编制由市建设部门根据当年重点工程建设计划测算房屋拆迁量,按拆迁量的60%扣减上一年度定销商品房存有量确定当年建设计划。
二、用地选址
市规划部门会同房管、建设、国土部门根据当年重点工程分布和定销商品房年度建设计划综合考虑定销商品房建设用地选址,合理布点。村民原则上在本辖区内安置,城市居民可跨区统筹安置。
三、手续办理
市房管部门负责办理定销商品房建设立项等前期手续,并委托规划设计。
四、价格确定
1、市物价部门会同房管、建设、国土部门依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格,按15-20%的优惠幅度确定定销商品房价格,同时明确建设标准及室内配套设施。
2、定销商品房用地出让底价由市国土部门会同物价、房管、建设部门按照定销商品房限定价和5-8%的开发利润核定。
3、规划、设计、监理等费用纳入建设成本。
五、土地出让
1、定销商品房建设用地出让采取“双竞、双限”的方式确定。一般按“限房价竞地价”方式进行,少数地块经市建设、国土部门同意,也可按“限地价竞房价”方式进行。
2、定销商品房建设用地竞得人在与市国土部门签订出让协议的同时,必须与市房管部门签定定销商品房建设和房屋销售监管协议。
3、市房管部门办理的立项、规划、设计等前期手续一并转移给竞得人。
六、工程建设
1、定销商品房建设必须按市房管部门确定的规划设计与单体平面设计方案实施。
2、定销商品房建设应由市房管部门招标选定监理单位。
3、明确定销商品房的竣工交付日期和提前、推后的奖罚标准。
4、定销商品房应确保主体工程质量优良。
5、以上要求在土地出让文件中一并明确。
七、验收结算
定销商品房竣工后,由市房管部门组织竣工验收,合格后方可办理竣工结算。附件2:

附件2: 徐州市市区定销商品房申购程序

为落实《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》,特制定本申购程序。
一、使用申请
拆迁人需要定销商品房的,向市建设部门提出书面申请,填写《徐州市市区申请定销商品房审核意见表》。经市建设部门审核后,对符合条件的,拟定定销商品房的数量及地点,报经市政府批准后,签发《徐州市市区定销商品房供应意见书》。
二、现场公示
拆迁人应根据《徐州市市区定销商品房供应意见书》的内容,现场公示向被拆迁人提供的定销商品房地点、套数、户型、楼房平面图、层差系数、房屋价格及申请购买期限等事项。
三、申购流程
1、被拆迁人申购定销商品房的,应在签订拆迁补偿安置协议后,在规定的申购期限内,填写《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房申请表》(以下简称申请表)。拆迁人负责核实申请表填写内容,无异议的签署意见并加盖公章,在15天内持申请表、拆迁补偿安置协议原件、身份证复印件、房证复印件及其它相关材料向市建设部门申请办理《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》手续。
2、市建设部门审核批准后,对符合条件者核发《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》,由拆迁人统一领取后,按被拆迁人交房先后顺序编号后发放并公示。
3、拆迁人应当会同定销商品房开发建设单位,按照《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》编号,书面通知被拆迁人选房并签订《定销商品房买卖合同》。
4、被拆迁人在通知购买的期限内,没有进行选房和购房的,《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》作废。如仍需购房的,重新申领《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》。
5、被拆迁人持拆迁补偿安置协议、《徐州市市区被拆迁人购买定销商品房凭证》、《定销商品房买卖合同》到市房屋拆迁主管部门办理拆迁补偿安置结算手续。
6、被拆迁人持《定销商品房买卖合同》到定销商品房开发建设单位办理购房结算及上房手续。
7、定销商品房开发建设单位应向市建设部门办理《定销商品房买卖合同》备案手续。