中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
中国人民银行
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
银发[2003]121号
中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：
为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：
一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途
商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。
四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要
商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。
五、强化个人商业用房贷款管理
借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。
八、切实加强房地产信贷业务的管理
中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。
二○○三年六月五日
云南省人民政府办公厅关于转发《云南省建设领域农民工工资支付管理试行办法》的通知
云南省人民政府办公厅
云南省人民政府办公厅关于转发《云南省建设领域农民工工资支付管理试行办法》的通知
各州、市人民政府，省直各委、办、厅、局：
为规范我省建设领域用工单位支付工资行为，预防和解决拖欠农民工工资问题，维护建设领域农民工合法权益，省劳动保障厅、建设厅、总工会根据《中华人民共和国劳动法》以及劳动保障部制定的《工资支付暂行规定》（劳部发〔1994〕489号）、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》（劳社部发〔2004〕22号）等有关规定，结合实际，提出了《云南省建设领域农民工工资支付管理试行办法》。经省政府同意，现转发给你们，请结合本地、本单位实际，认真贯彻执行，切实维护好建设领域农民工的合法权益。
二〇〇五年十一月二十一日
云南省建设领域农民工工资支付管理试行办法
省劳动保障厅 省建设厅 省总工会
第一条 为了规范用工单位支付工资行为，预防和解决拖欠农民工工资问题，维护建设领域农民工合法权益，根据《中华人民共和国劳动法》、《工资支付暂行规定》（劳部发〔1994 )489号）和《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》（劳社部发〔2004〕22号）等有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省行政区域内从事建设活动的建设单位、用工单位和与其形成劳动关系的农民工工资支付适用本办法。本办法所称的用工单位指施工总承包企业、专业承包企业、劳务分包企业。
第三条 本办法所称工资，是指用工单位根据国家有关规定，通过劳动合同约定或者根据事实形成的劳动关系，应当以货币形式支付给农民工的劳动报酬。
第四条 各级劳动保障行政主管部门、建设行政主管部门和工会组织按各自职责做好本办法的实施工作，并协同对用工单位执行本办法情况进行监督检查。
第五条 建设单位应落实建设资金，不得拖欠工程款。
第六条 用工单位使用农民工应当与其签订劳动合同，并在劳动合同中明确工资支付项目、支付标准、支付形式、支付时间及双方约定的其他工资事项。
用工单位支付农民工工资不得低于当地最低工资标准；工资支付标准未约定或者不明确的，按照不低于当地社会平均工资标准支付。
工资应当以法定货币形式支付，不得以实物或者有价证券抵付。
第七条 用工单位应当每月按时支付农民工工资。按照劳动合同约定工资结算周期超过一个月的，应当每月预付工资，预付的工资不得低于当地最低工资标准，余额部分到工资结算周期满时一次结清，并足额支付。
第八条 用工单位应当将工资直接支付给农民工本人，不得将农民工工资拨付给不具备用工主体资格的组织和个人代发。用工单位可委托银行代发农民工工资。委托银行代发工资的，应当与银行签订委托代发工资协议，受委托银行应当按时将农民工工资拨到其个人账户，农民工持卡或存折支取工资。
第九条 用工单位支付农民工工资应当编制工资发放表，载明支付单位、支付时间、支付对象的姓名、支付的明细项目和金额、扣除的项目和金额等事项，办理工资支付的签收手续，并将工资支付记录保存两年以上。
第十条 在劳动保障监察和劳动争议处理过程中，对农民工与用工单位发生的有关工资支付的纠纷和争议，用工单位在规定的期限内不能提供或者拒绝提供相关凭证的，劳动保障行政主管部门或者劳动争议仲裁机构可责成用工单位按照当地社会平均工资标准支付农民工工资。
第十一条 用工单位因生产经营困难暂时无法按期支付工资的，应当向农民工说明情况，同时就工资支付时间与工会或农民工代表协商一致，并报劳动保障行政主管部门备案后，可以延期支付工资，但最长不得超过30 日。超过30 日不支付农民工工资的，视为无故拖欠工资行为。
第十二条 用工单位应当在施工工地醒目位置设立公示牌，公示每月工资支付情况、每次工资结算情况，公示投诉举报受理部门和电话。
第十三条 用工单位与农民工依法解除劳动关系的，应当自解除劳动关系之日起五日内一次性付清农民工工资和相关费用。工资计发到解除劳动关系之日。
第十四条 总承包企业、专业承包企业应当将劳务分包给有用工资格的劳务分包企业。将劳务分包给不具备用工资格的个人或组织的，拖欠的农民工工资由发包方承担相应的支付义务。
第十五条跨县（市）施工或者省外来滇施工的用工单位，应当在开工前到工程项目所在地劳动保障行政主管部门申报用工情况，办理用工登记、备案手续。
第十六条建立工资保障金制度。工程总承包企业应当在工程项目所在地的商业银行开设农民工工资保障金存款专户。建设单位应当按合同工程价款的3 ％向该帐户预存农民工工资保障金。工期超过1 年的，可按年度工程预算的3 ％预存农民工工资保障金。农民工工资保障金专项用于该工程拖欠农民工工资的垫付。
工资保障金包含在工程总造价内，从应付工程款中列支。
第十七条 建设单位办理施工许可时，必须提供由工资保障金开户银行出具的工资保障金存入凭证和劳动保障行政主管部门出具的工资保障金查验证明。
第十八条劳动保障行政主管部门负责对农民工工资保障金的使用进行监督和管理。
第十九条用工单位拖欠农民工工资的，由劳动保障行政主管部门责令该企业限期支付拖欠的农民工工资。逾期不支付的，由劳动保障行政主管部门会同开户银行和施工总承包企业从工资保障金内支付拖欠的农民工工资。同时，将支付情况书面通知建设单位，建设单位应当在接到通知后30 日内补足农民工工资保障金。
第二十条 工程竣工验收后，用工单位凭劳动保障行政主管部门出具的取款证明到开户银行提取剩余工资保障金本息。
建设单位在申请工程项目竣工验收备案时，需出具劳动保障行政主管部门核实认定的用工单位已足额支付农民工工资的证明。
第二十一条 实行用工单位工资监督员制度。用工单位应当由工会指派或者农民工民主推选1 一3 名工资监督员，工资监督员负责对本企业农民工工资支付行为进行监督和向上级工会组织、劳动保障行政主管部门反馈工资发放情况。工资监督员选定后应当报上级工会组织和当地劳动保障行政主管部门备案，遇有人员变动应当按程序调整，并及时通报有关部门。
第二十二条 上级工会组织应当依法派员帮助和指导用工单位职工组建工会，监督指导工资监督员履行职责，任何单位和个人不得阻挠。
第二十三条 工资监督员有权查验企业工资发放表和工资支付记录，了解农民工工资发放情况，监督企业按规定发放农民工工资。工资监督员在查验过程中发现问题应当要求企业及时纠正；问题严重的，应当及时报告有关工会组织和劳动保障行政主管部门。
第二十四条 用工单位应当于每季度末工资支付后3 日内向当地劳动保障行政主管部门报告农民工工资发放情况；年内有拖欠农民工工资行为的，应当每月报告。
第二十五条 任何组织和个人发现有下列情形之一的，有权向劳动保障行政主管部门举报：
（一）用工单位未依法与农民工签订劳动合同的；
（二）用工单位未按期支付农民工工资的；
（三）用工单位未按劳动合同约定标准支付农民工工资的；
（四）工资支付标准约定不明确时，用工单位支付的工资低于当地社会平均工资水平的；
（五）用工单位未按期按标准预付农民工工资的；
（六）用工单位未按期与农民工结算并足额支付剩余工资的；
（七）用工单位不按本办法第十二条规定设置公示牌公示规定内容的；
（八）其它影响农民工工资发放情形的。
第二十六条 建立用工单位工资支付信用制度。用工单位发生拖欠农民工工资的，作为不良信用单位记入用工单位工资支付信用档案。一年内发生两次以上拖欠农民工工资或者拖欠农民工工资达一年以上的，由劳动保障行政主管部门通报建设行政主管部门、工商行政管理部门、工会组织以及行业协会，并会同有关部门在劳动力市场、建筑市场、相关网站和新闻媒体上曝光。
第二十七条 建设单位拖欠工程款未按期完成清欠或者发生新的拖欠，造成拖欠农民工工资的，不得进行新建项目招标投标，不予办理施工许可。
第二十八条 用工单位违反本办法拖欠农民工工资，情节严重的，建设行政主管部门对其市场准入和招标投标资格进行限制，停止其新建项目的招标投标。
第二十九条 本办法自2006 年1 月1 日起施行。
