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中国保监会关于印发《养老保障管理业务管理暂行办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 18:53:42  浏览:8143   来源:法律资料网
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中国保监会关于印发《养老保障管理业务管理暂行办法》的通知

中国保险监督管理委员会


中国保监会关于印发《养老保障管理业务管理暂行办法》的通知

保监发〔2013〕43号



各保监局、各养老保险公司:

  为促进保险业积极参与构建多层次养老保障体系,推动养老保障管理业务健康发展,我会制定了《养老保障管理业务管理暂行办法》,现予印发,请遵照执行。


  


                           中国保监会

                          2013年5月6日


  养老保障管理业务管理暂行办法



  第一章 总 则

  第一条 为了规范养老保险公司养老保障管理业务经营行为,保护养老保障管理业务活动当事人的合法权益,促进保险业积极参与多层次养老保障体系建设,根据《中华人民共和国保险法》等法律法规,制定本办法。

  第二条 本办法所称养老保险公司,是指经中国保险监督管理委员会(以下简称中国保监会)批准设立并依法登记注册的商业养老保险公司。

  第三条 本办法所称养老保障管理业务,是指养老保险公司作为管理人,接受政府机关、企事业单位及其他社会组织等团体客户和个人客户的委托,提供养老保障以及与养老保障相关的资金管理服务,包括方案设计、薪酬递延、福利计划、账户管理、投资管理、待遇支付等服务事项。

  第四条 养老保险公司开展养老保障管理业务,应当遵守法律、行政法规和中国保监会等监管机构的规定,遵循公平、公正的原则,维护客户的合法权益,诚实守信,勤勉尽责。

  养老保险公司开展养老保障管理业务,应当充分了解客户的需求,遵循风险匹配原则,充分发挥养老保险公司在账户管理、投资管理、风险管理和年金给付等方面的综合优势,向客户提供适当的产品和服务。

  第五条 中国保监会依据法律、行政法规和本办法的规定,对养老保险公司养老保障管理活动进行监督管理。中国保监会派出机构在中国保监会授权范围内履行监管职责。

  第六条 中国保监会鼓励养老保险公司在有效控制风险的前提下,依法开展养老保障管理业务创新。

  第二章 业务规范

  第七条 养老保险公司开展养老保障管理业务,应当具备完善的公司治理结构、健全的内部控制制度、科学的投资决策体系以及规范的业务操作流程。

  第八条 养老保险公司开展养老保障管理业务,可以在全国范围内展业,但应当具备与展业活动相适应的客户服务能力。

  第九条 养老保险公司开展养老保障管理业务,应当依照法律、行政法规和本办法的规定,与客户签订受托管理合同,就双方的权利、义务和相关事宜做出明确约定。受托管理合同应当包括下列基本事项:

  (一)客户资金的初始金额及其后续增减事宜;

  (二)投资范围、投资限制和投资比例;

  (三)投资策略和管理期限;

  (四)客户资金的管理方式和管理权限;

  (五)各类风险揭示;

  (六)客户账户信息的提供及查询方式;

  (七)当事人的权利与义务;

  (八)管理费用的计算方法和支付方式;

  (九)其他服务内容及其费用的提取、支付方式;

  (十)合同解除和终止的条件、程序及客户资产的清算返还事宜;

  (十一)违约责任和纠纷的解决方式;

  (十二)中国保监会规定的其他事项。

  第十条 养老保险公司开展养老保障管理业务,应当建立独立的养老保障管理基金。对养老保障管理基金的管理应当遵循专户管理、账户隔离和单独核算的原则,确保养老保障管理基金独立于任何为基金管理提供服务的自然人、法人或其他组织的固有财产及其管理的其他财产。

  专户管理是指对养老保障管理业务建立对应的养老保障管理基金,并开设专门的银行资金账户和资产类账户进行管理。

  账户隔离是指养老保障管理基金的银行资金账户和资产类账户应当与养老保险公司自身的及其管理的任何银行资金账户和资产类账户实现完全的独立分离。

  单独核算是指对每个养老保障管理基金单独进行会计账务处理,并提供资产负债表和利润表等财务报表。

  第十一条 养老保险公司开展养老保障管理业务,应当履行下列职责:

  (一)建立、维护委托人和受益人账户信息,并向委托人和受益人提供账户查询服务;

  (二)制定基金投资策略并进行投资管理;

  (三)定期估值并与资产托管人核对;

  (四)监督基金管理情况;

  (五)计算并办理待遇支付;

  (六)定期编制并向委托人提供养老保障管理报告;

  (七)妥善保存养老保障管理有关记录;

  (八)国家规定和合同约定的其他职责。

  第十二条 养老保险公司可以自行开展养老保障管理业务的各项工作,也可以委托其他合格金融机构承担部分管理人职责,但应当对其承接的养老保障管理业务承担最终责任。

  养老保险公司委托其他合格金融机构承担部分管理人职责的,应当与选聘的金融机构签订委托管理合同,明确约定各方的权利、义务和相关事宜。

  第十三条 养老保险公司开展养老保障管理业务,可以采取下列形式:

  (一)为单一客户办理养老保障管理业务;

  (二)为多个客户办理集合养老保障管理业务。

  养老保险公司采取方式(一)开展养老保障管理业务的,受托管理的客户资金初始金额不得低于5000万元人民币。

  第十四条 养老保险公司开展养老保障管理业务,应当开发养老保障管理产品,并在销售前向中国保监会报告。

  产品报告材料包括以下文件:

  (一)《养老保障管理产品报告报送材料清单表》,加盖公司公章;

  (二)养老保障管理业务合同文本;

  (三)投资账户说明书;

  (四)总精算师声明书;

  (五)法律责任人声明书;

  (六)产品可行性报告;

  (七)财务管理办法;

  (八)业务管理办法;

  (九)中国保监会规定的其他材料。

  第十五条 养老保障管理产品主要内容发生变更的,养老保险公司应当在销售前向中国保监会提交变更报告。

  发生下列情形之一的,属于产品主要内容变更:

  (一)产品名称变更;

  (二)管理人变更;

  (三)管理费费率上调;

  (四)主要投资政策变更;

  (五)中国保监会规定的其他情形。

  产品变更报告材料包括以下文件:

  (一)变更报告;

  (二)变更报告报送材料清单表;

  (三)变更原因、主要变更内容的对比说明;

  (四)产品变更涉及的文本(包括合同文本、投资账户说明书等);

  (五)总精算师声明书;

  (六)法律责任人声明书;

  (七)中国保监会规定的其他材料。

  第十六条 养老保障管理产品名称应符合以下格式:养老保险公司名称+说明性文字+养老保障管理产品。其中养老保险公司名称可以用全称或简称,说明性文字由各养老保险公司自定,字数不得超过10个。

  第十七条 养老保险公司向中国保监会提交产品报告后,可以向中国保监会申请开设养老保障管理产品投资账户。养老保障管理产品投资账户的开设比照投资连结保险投资账户开设的有关规定执行。

  第十八条 养老保障管理基金应当实行第三方托管制度。养老保险公司应当委托独立的资产托管人并签订资产托管合同,明确约定各方的权利、义务和相关事宜,由其保管资产、开立账户、负责清算交割、资产估值、投资监督、数据核对、信息披露、支付等事务。

  资产托管人的资格、职责、选择等有关事项比照中国保监会资产托管的有关规定执行。

  第十九条 养老保障管理基金采用完全积累账户制管理。养老保障管理基金投资运营所得收益,全额计入养老保障管理基金的各类账户。

  第二十条 养老保险公司开展养老保障管理业务,应当根据管理合同约定收取管理费用。管理费用可以包括以下项目:

  (一)初始费。初始费是养老保险公司受托管理资金进入基金管理专户时一次性扣除的管理成本。初始费按照当期缴费总额的一定比例收取。

  (二)管理费。管理费是养老保险公司为养老保障管理基金提供账户管理、投资管理、待遇支付等服务的运营成本。管理费每年按照当年养老保障管理基金净值的一定比例收取,或根据管理形式及服务类型采取定额收费的形式收取。

  (三)托管费。托管费是资产托管人为养老保障管理基金提供基金托管服务的运营成本。托管费每年按照当年养老保障管理基金净值的一定比例收取。

  (四)解约费。委托人提前解除养老保障委托管理合同的,养老保险公司可以按照解除合同时养老保障管理基金净值的一定比例一次性收取解约费。养老保险公司应根据合同存续期限设置递减的解约费比例。

  养老保险公司为个人受益人设立个人账户的,个人受益人退出的,应当通过委托人提出退出申请,养老保险公司可以按照受益人个人账户净值的比例一次性收取解约费。养老保险公司应根据个人账户的存续期设置递减的解约费比例。

  第二十一条 养老保险公司可以为团体委托人设置公共账户,用以记录委托人缴费及其投资收益等账户信息。如存在个人受益人的,可以分别为受益人设立个人账户;个人账户下可以分设团体缴费账户和个人缴费账户,分别记录团体缴费和个人缴费的缴费明细及其投资收益等账务信息。

  第二十二条 养老保险公司为个人受益人设立个人账户的,应当与委托人明确约定权益归属原则和领取支付条件,其中对于个人受益人本人缴费部分,应当全额计入个人缴费账户。

  委托人为团体客户的,个人受益人离职后,其个人账户可以在原养老保障管理基金管理人设置的保留账户继续管理。

  第二十三条 养老保险公司开展养老保障管理业务,应当要求团体委托人提供下列材料:

  (一)经董事会决议或民主程序通过的养老保障管理方案,或有关政府部门对养老保障方案的批复、核准文件;

  (二)所有受益人名单和身份信息。

  如养老保障管理基金无须进行个人账户分配的,上述材料(二)可免于提供;如养老保障管理基金只有个人缴费,无团体缴费的,上述材料(一)可免于提供。

  养老保险公司开展养老保障管理业务,应当要求个人委托人提供下列材料:

  (一)个人身份信息;

  (二)个人资金账户信息。

  第二十四条 养老保障管理业务团体委托人提前解除合同时,养老保险公司应当要求其提供已通知受益人解约事宜的有效证明,并按照委托人要求与权益归属原则处理养老保障管理基金。

  养老保障管理业务个人委托人提前解除合同时,养老保险公司应当在扣除解约费后,以银行转账方式将个人委托人资金余额划拨至个人委托人本人的银行资金账户。

  第二十五条 养老保障管理基金托管人应当根据本办法和委托管理合同向相关机构申请开立证券账户,依据基金管理人的委托授权书以及托管合同开立资金账户,并通知基金管理人。

  第二十六条 养老保障管理基金投资范围比照中国保监会保险资金投资范围的有关规定执行。

  第二十七条 养老保险公司和资产托管人应当按照有关法律、行政法规的规定保存资产管理业务的会计账册,并妥善保存有关的合同、协议、交易记录等文件、资料。

  第二十八条 养老保险公司应于每年度结束后60日内,向委托人提供上一年度的委托人权益报告,并向受益人提供年度对账单以及个人权益信息查询等服务。

  第二十九条 养老保险公司应当每年度结束后60日内,在公司网站上披露养老保障管理业务的基本信息,包括基金规模、基金数目、基金收益率等,但需要保密的客户信息除外。

  第三章 风险控制

  第三十条 养老保险公司应当向委托人充分揭示投资风险,并要求委托人对投资风险提示函进行书面确认或在养老保障管理合同中单独列示。

  第三十一条 养老保险公司应当向客户如实披露其投资管理能力和历史业绩等情况。养老保险公司向客户做出投资收益预测,必须恪守诚信原则,提供充分合理的依据;并以书面方式特别声明,所述预测结果仅供客户参考,不构成养老保险公司对客户的承诺。

  第三十二条 在签订受托管理合同之前,养老保险公司应当了解委托人的资产与收入状况、风险承受能力以及投资偏好等基本情况,并根据所了解的委托人情况推荐适当的养老保障管理产品和服务。

  第三十三条 养老保险公司及其从业人员开展养老保障管理业务,不得有以下行为:

  (一)以虚假、片面、误导、夸大的方式宣传推介养老保障管理产品;

  (二)向客户做出保证其资金本金不受损失的承诺;

  (三)以欺诈手段或者其他不当方式误导、诱导客户;

  (四)挪用、侵占客户资金;

  (五)将养老保障管理业务与其他业务混合操作;

  (六)以转移养老保障管理基金投资收益或者亏损为目的,在不同的投资账户之间进行买卖,损害客户的利益;

  (七)利用所管理的养老保障管理基金谋取不正当利益;

  (八)不公平地对待养老保障管理基金,损害客户的利益;

  (九)从事内幕交易及其他不正当交易行为;

  (十)法律、行政法规和中国保监会等监管机构规定禁止的其他行为。

  第三十四条 养老保险公司自身不得对养老保障管理基金的投资收益承担任何形式的保证责任,不得在管理合同和产品设计中列入投资收益保证条款。

  第三十五条 养老保险公司开展养老保障管理业务,不需计提保险责任准备金,不纳入保险公司偿付能力管理范围。

  第三十六条 养老保险公司可以为养老保障管理基金的保值增值向第三方合格担保机构购买风险买断担保,相应的担保费可以列入基金的运营成本。养老保险公司不得对担保机构提供任何形式的反担保。

  第三方合格担保机构是指非保险类金融机构,且应当满足以下条件:

  (一)注册资本不低于5亿元人民币;

  (二)上一年度经审计的净资产不低于20亿元人民币;

  (三)为养老保障管理基金承担风险买断担保的总金额不超过上一年度经审计的净资产的10倍;

  (四)最近三年未受过重大处罚;

  (五)中国保监会规定的其他条件。

  养老保险公司为养老保障管理基金购买风险买断担保的,应当在受托管理合同或风险揭示书中向委托人充分揭示购买风险买断担保后养老保障管理基金仍然存在投资损失的风险。

  第三十七条 养老保险公司应当依法采取预防、监控措施,建立健全客户身份识别制度、大额交易和可疑交易报告制度,全面履行反洗钱义务。

  第三十八条 发生以下情形之一的,养老保险公司应当选择会计师事务所对养老保障管理基金进行外部审计,相应的审计费用可以列入基金的运营成本。

  (一)养老保障管理基金经历三个会计年度时;

  (二)养老保障管理基金管理人职责终止时;

  (三)国家规定的其他情形。

  养老保险公司应当自收到外部审计机构出具的审计报告之日起的30日内向委托人提交审计报告。

  同一家会计师事务所连续审计三次的,应当予以更换。

  第四章 监督管理

  第三十九条 开展养老保障管理业务的养老保险公司,应当在每年4月30日之前向中国保监会提交养老保障管理业务专题报告。专题报告包括以下内容:

  (一)管理合同签订及履行情况;

  (二)基金运作及投资收益情况;

  (三)资产托管及投资监督情况;

  (四)中国保监会要求的其他事项。

  第四十条 养老保险公司按照本办法有关规定和合同约定发生外部审计的,应当自收到外部审计机构出具的审计报告之日起的30日内向中国保监会报送审计报告。

  第四十一条 中国保监会及其派出机构对养老保险公司、资产托管人开展养老保障管理业务的情况,进行定期或者不定期的检查,养老保险公司和资产托管人应当予以配合。

  第四十二条 养老保险公司及其从业人员违反本办法的,由中国保监会依照法律、行政法规进行处罚;法律、行政法规没有规定的,由中国保监会责令改正;涉嫌犯罪的,依法移交司法机构追究刑事责任。

  第五章 附 则

  第四十三条 本办法由中国保监会负责解释。

  第四十四条 依照本办法向中国保监会报送的文件,均应采取纸质文件和电子文件两种形式。其中,纸质文件一式两份;电子文件采取PDF文件格式并刻录成光盘。

  第四十五条 本办法自下发之日起日起施行。《关于试行养老保障委托管理业务有关事项的通知》(保监发〔2009〕129号)同时废止。





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试论检察监督与司法公正

傅欣


内容摘要 :检察监督作为我国人民检察院的主要职能,是实现我国的司法公正的重要保障。本文试图从检察制度产生的历史及当代各国立法的角度首先对检察制度进行分析,以探讨检察制度应有之意,进而在将检察制度与监督机制结合的基础上,探讨检察监督的职能范围;并通过讨论公正的涵义、法与公正的关系从而论及司法公正的涵义,最终尝试对检察监督与司法公正应有的相互关系、我国当前立法实践的缺陷及逐步完善的途径做一探讨。

关键词: 检察制度 ;正义 ; 司法公正

一、 论检察监督
探究检察监督的涵义,就应首先准确定义两个概念:检察、监督。虽然这两个词在已有各国立法实践的背景下,从表面上不难理解其涵义。但毕竟各国实践不尽相同,故本人认为仍应重新通过检察制度产生的历史对检察制度的立法本意进行探究,之后结合各国当前立法实践,探讨检察制度当前的应有职能。之后再讨论监督的涵义,进而明确检察监督的整体概念。
在西方,大陆法系国家与英美法系国家的检察制度的产生背景是不同的。作为大陆法系国家,以法国为例,由于中世纪的法国处于封建割据状态,国王为扩大王权,限制割据贵族的审判权,将当初以当事人自诉为主的诉讼模式变更为国家主动追诉的职权模式。并且将这一职责赋予国王律师,使其作为国家专职官员,有权听取私人告密、进行侦查、起诉、控诉、抗诉,并代表国王监督地方行政。这一过程从13世纪开始实施,成型于17世纪路易十四时期。当时设立了全国的总检察长,并在各级法院设检察官,从而形成了法国的检察制度。〔1〕
而在英美法系国家,以英国为例,由于警察有侦查起诉的权力,所以其检察制度在产生背景上与大陆法系国家完全不同。英王亨利二世时规定对于重大案件须由当地骑士与自由农组成12人的陪审团向法院起诉,并从13世纪开始,英王派自己的律师代表自己对涉及王室利益的案件起诉,至15世纪将国王的律师更名为总检察长,并设置国王的辩护人,至16世纪又将国王的辩护人改为副总检察长,负责侵犯王室利益的案件的侦查、起诉、听审,从而确立了英国的检察制度。之后在19世纪设立了负责处理王室案件之外的刑事案件的检察机构——公诉处,并且公诉处的检察官在业务上受总检察长领导。〔1〕
从上述西方两大法系国家的检察制度的建立过程可以看出,近代西方检察制度吸取了纠问程序中国家(官方)对犯罪追诉的原则(职权原则),同时也保留了中世纪的无告诉原则即无法官原则(自诉原则),并且将二者与国家公诉模式相结合,从而产生了一种代表国家权力专职处理不涉及原告方(即检察官本人)的刑事案件的国家机构——检察机构。〔2〕
而中国的检察制度可以看作由中国古代的御史制度发展而来。尽管最初的御史确实只负责历史方面的工作,但从战国时期开始御史们有了监察官吏行为的职责,此后一直沿袭。由于中国民间刑事案件多由当地地方官负责,御史不直接负责民间刑事案件,而是对地方官的审判工作进行监督。由于我国御史制度中的侦查、起诉的对象大都是国家官吏,公权力制约的倾向比西方明显,但并不妨碍将其视为检察制度在中国的起源。
在了解了检察制度在世界各法系国家建立的不同背景后,如果对其中的检察制度的共性的认识仍不清晰,本人认为可以先转而观察以下检察制度在当今世界各国的发展状况。而对此最实际最直接的方法就是分析各国相关立法实践。
在大陆法系国家中,目前各国对检察权在国家权力中的结构定位较低。检察机关一般隶属于行政机关,无独立体系。总检察长、检察官均需由司法部提请总统任命,检察官主要职责有:对犯罪案件进行侦查或者指挥司法警察进行侦查;提起公诉;监督法院判决、裁定的执行;为维护国家利益向法院提起相关民事诉讼;对自己所被派驻法院的法官进行考核、监督;监督狱政管理等。〔3〕
而在英美法系国家中,检察机构的地位相对较高,直接隶属于国家(政府)首脑。检察官的职权主要包括:对一切刑事案件行使公诉权;对严重欺诈案件、警察违法犯罪案件、死因不明的猝死案件进行侦查;负责相关法律的起草;为政府提供法律咨询;对涉及政府、公共利益的事项进行监管等。此外在美国,其“独立检察官”有权对参议员、众议员、政府高级官员甚至总统涉嫌的违法、违宪问题进行调查。〔3〕
在我国,现行《宪法》、《人民检察院组织法》、《刑事诉讼法》规定了检察机构有检察、批捕、自侦、提起公诉、支持公诉、监督审判等权力。中国的检察系统作为独立体系,最高检作为“一府两院”中的“两院”之一,直接对全国人大负责,在中国的权力结构中与法院相同,地位比西方国家的检察机构要高。
通过对检察制度在各国产生的历史、现行立法实践的双向了解,可以得出以下结论:检察机构最初是作为国家的法律代理人的身份出现的,是以国家名义对一切犯罪行为提起公诉,查处特定主体的犯罪行为、维护国家利益为根本使命,并且与国家审判权相对应,与带有司法程序性的权能相匹配,以制约、制衡其他公权力为主要功效,以权力的法定性、专有性,行使权力的程序性及程序上的可裁量性为主要特点〔4〕,以公诉权、司法弹劾权、诉讼监督权为主要职权的国家机构。〔5〕其主要职能是对侵犯国家利益及国家所保护的利益的犯罪行为代表国家以当事人(作为原告一方)的身份提起诉讼,并对审判的过程、结果再次以国家的代表的身份进行监督,最终对法院的判决的执行再次以国家的代表的身份进行监督。
以上谈论检察机构的职能时多次谈到监督一词,本人认为,在此极应明确一下监督的涵义。作为“检察监督”中的“监督”一词来讲,可以有狭义、广义两种不同的涵义。狭义上的检察机构的监督包括对刑事案件的侦查机关侦查过程是否违法的监督,对审判机关的审判过程中是否存在违法情形进行监督,对审判结果是否公正进行监督,对判决的执行机关执行判决的过程及结果进行监督。而广义上的检察机构的监督不仅包括上述狭义的监督的部分,还包括检察机构依法享有的对特定人群(如在我国是针对国家工作人员)的特定犯罪行为(如我国的贪污、受贿、挪用公款、私分国有资产等犯罪行为)的侦查权。因为这种有针对性的侦查行为在另一层面上也可以认为检察机关对特定人的特定行为的监督。并且本人认为,只有检察机关拥有了这种广义的检察监督权,才真正符合检察制度建立的初衷。因为检察监督实质就是检察权对其它国家权力(如立法权、行政权、审判权)的控制和约束。另外还因为检察监督权只是一种程序性建议权,而不具有实体处分的权能;它只是司法过程中的权力,而不是决定司法结果的权力;只是一种权力制约另一种权力的权力,而不是对另一种权力给予实际处置的权力;是一种必须通过具体诉讼程序而实现的权力。〔6〕
而且在当代社会权力分离的法制要求下,检察监督权的现实目的在于:其一,维护权力运行秩序,通过对其它权力的制约、控制,对逾越法律规定界限的其它权力给予相应的纠偏、调控;其二,维护诉讼秩序,启动纠正诉讼违法的程序,也就是诉讼正义。〔6〕然而,诉讼正义作为检察监督权的目的之一,并不意味着这就是检察监督权价值追求的最终目标。本人认为,检察监督权价值追求的最终目标是一种全面的正义。


二、 论司法公正
上文最后涉及了“正义”这一人类永恒的话题之一,以下将围绕“正义”展开讨论。诚然,作为哲学上、法学上、伦理学上以及政治学上的正义,其涵义各不相同,并且即便在同一学科内也是百家争鸣。因此,本人仍想先探究一下正义的真正涵义,以解释本人在上文中认为“检察监督权价值追求的最终目标是一种全面的正义”中,特别强调“全面”的原因。
先看一下法学家们的观点。罗尔斯认为“正义总是意味着某种不平等,而一种社会制度就是要最大程度的实现平等(不仅是形式上的平等,更是要接近事实上的平等)”,“作为社会制度或社会基本结构的正义必须从最少受惠者的角度来考虑补偿问题”。〔7〕①而对于这种不论是形式上还是实质上的正义,波斯纳直接指出“形式正义与实质正义的不可兼顾性”的命题。⑻张保生对此进行了解释:“形式正义的理想”在于“把一致适用的普遍规则看作正义的基础,并认为只有独立于相对冲突的价值观而选择的标准或原则”“才是真正有效的”这样一种观点“无视社会现实生活中不同原则和价值观念的冲突”,“往往造成实质上的不正义”。⑼对于这种两种正义之间的潜在矛盾,龙宗智解释说“在一个不尽如人意的法治环境中在多方面条件的制约下,我们无论是制度改革还是程序操作,都只能追求一种相对合理,不能企求尽善尽美”。⑽作为对这种相对合理主义的支持,博登海默援引庞德的论点“历史始终是在推崇广泛的自由裁量权和坚持严格细致的规则之间来回摆动。”而且,某一制度的成功在于它“成功地达到并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。”⑾另外为了从反面论证实体公正与程序公正的不可能,冯耀辉指出“实体公正是以准确认定案件事实为基础的。但是诉讼不同于科学实验,它是运用一种证据去证明已经发生了的无法再实现的事实的活动,而案件中各种证据的情况是错综复杂的,人们对证据的收集也受时间、空间等有关条件的限制,加上人类自身认识能力的有限性,便决定了司法人员对案件事实的认识,不可避免地带有一定局限性、模糊性,甚至是错误的。由此可见,实体公正也具有局限性、模糊性,甚至是错误的。与实体公正相比,程序公正的规则一般都比较明确,具有可操作性。”⑿他为此进一步引入其他学者的观点,“恩格斯在谈到正义观念时指出‘关于永恒公平的观念不仅因时、因地而变,甚至也因人而异’它是如米尔柏格正确说过的那样,一个人有一个理解”,“美国法学家博登海默甚至把它形象地描述为‘正义具有一张海神般的脸,变化无常,随时可以呈现不同的形态,并且具有极不相同的面貌’”。⑿
上述各学者对法学意义上的正义及相关概念各抒己见,尤其最后恩格斯与博登海默明确了正义的变化性,但均未能指出正义的实质根源。②为此,吴思首先指出了正义变化中存在的规律,将其称之为“元规则”,用以称呼那些选择或决定规则的规则,即“位于更高和更抽象层次的规则”。⒀其后他强调“暴动可以压倒所有规则”,因为“简单的逻辑告诉我们,在发生争执的时候,如果在肉体上消灭对手很合算,那么,只要拔出刀来,问对手想死想活,任何争执都不难解决,任何意义都不难统一。这种逻辑所蕴涵的更一般的道理是:在挑选规则的时候,拥有让对手得不偿失的伤害能力的一方拥有否决权。死亡是最彻底的损失,所以,暴力最强者拥有最高否决权。”所以,他认为“暴力最强者可以选择并修改正义观念本身”。这也是西塞罗认为“正义之母不是自然,而是软弱”的原因。⒁因为只有弱者希望有一种称为“正义”的事物来保护自己,而暴力最强者是自己保护自己。另外,吴思也看到“在长时间段上,平民的选择和对策,从热烈拥护到俯首帖耳到懒惰怠工到接竿而起,可以决定暴力竞争胜利者的选择的收益和成本,决定暴力竞争胜利者的‘兴亡荣辱’从而间接地影响统治者对法规的选择,对正义观念的选择”,从而体现了正义在另一层面的普遍性。但这种普遍性并不以意见的多少为转移,而仅以斗争双方的力量对比为标准。
基于上述学者的的观点,本人认为,正义的观点,或者说涵义,应放在两个层面上进行明确:在法学层面上,正义作为法律永远追求的价值目标,整体上指一种公正、公平、平等的理念,包涵实质正义与形式正义两方面内容;在实质层面或者政治层面上,正义是暴力最强者与其他群体互动过程中产生的一种选择,这种选择手对暴力最强者自身有利,其次不至于危及其他群体的基本利益——生命。
而针对法学层面上的正义的涵义,对于法与正义的关系问题,几乎所有学者都赞同正义是法的价值追求之一,是法的标准之一的这样一种观点。例如博登海默便说“正义一直被描述为一种更高的法律,而且社会中的实在法应与其相符合。如果正义的概念被认为就是严格适用于实在法,而不考虑实在法的的内容,那么就违反了该概念的普遍惯用法”。⒂周旺生与之观点相同,“法有应然法与实然法、理想法与现实法的区别。应然法或理想法在一定程度上可以说就是正义,法律正义就是法中的应然性或理想性成分的主要体现。实然法或现实法则指实际生活中真实存在的法,它们有的是体现和符合正义的,有的与正义无涉,有的则与正义相悖。”“正义是存在与自然之中的,成文法或民族惯例应当与包涵在自然之中的正义保持一致;正义是正义,法是法,法应当努力合乎正义,但不等于正义。”⒃
在明确了法与正义的关系,即在实然法层面上的法永远只能接近正义永远只能以正义或曰公正作为其价值追求之后,就可以进一步讨论司法公正的问题了。
司法的“司”就是“掌管、操纵”的意思。而“司法”一词在不同使用情景下有不同涵义。首先,在我国,《宪法》规定,司法就是指人民法院、人民检察院依法定职权与程序,具体适用法律处理诉讼案件的专门活动。从西方国家三权分立的理论与社会制度上看,司法是指与立法、行政相对应的法院的审判活动。而在严格区分司法与一般执法活动的基础上,司法具有更高要求的程序性、中立性、专业性,并且执法是一种行为过程与行为结果的统一体,而司法是对这一统一体进行判断的过程与经过判断后得出结论,并且这种结论对执法的统一体产生影响的另一统一体。
而既然公正在法学层面上分为实体公正与程序公正,司法公正就应相应地分为结果上的司法公正与程序上的司法公正。由于上文中讨论正义时未对正义的外延进行讨论,在此先区分一下实体公正与程序公正。实体公证包括案件事实真相的发现与实体法的正确适用以及结果的公正、公平。程序公正是指诉讼流程、诉讼方式、诉讼步骤在具有正当合理性的前提下诉讼参与人受到公平的对待。⑹在此前提下,实体公正、程序公正这对概念与实质正义、形式正义这对概念是不同的。后一对概念中实质正义是指法律是建立在努力向正义接近的基础上,以及正确适用这样的法律后,结果也努力接近正义的可能性。形式正义就是正确适用法律的过程,而不涉及法律本身是否正义的问题。例如诉讼法中的“回避原则”,是纯粹的程序性规定,对于第一对概念中的实体公正与程序公正来说,是与实体公正无关的,只体现程序公正;而对于第二对概念中的实质正义与形式正义而言,“回避原则”的立法初衷是为了体现实质正义的,而能否真正做到在审判中有关人员进行回避,是是否体现形式正义的关键。因此,实体公正与实质正义交叉于审判结果的公正、公平,程序公正与形式正义交叉于正确的法律适用。
也正是因为实体公正与程序公正二者中,前者着眼于结果的公正而后者着眼于过程的公正,所以二者作为司法公正的两方面是相互无涉的,各自负责各自的领域。从逻辑学上也可以这样解释:有程序公正不一定就会实体公正;要想实现实体公正不一定必须要求程序公正。而这也是相对工具主义程序理论的基础。该理论:认为法律程序是用以确保实体法实施的工具与手段,应首先肯定实体法的终极性作用,并兼顾程序的独立性价值。⒅这种理论在美学上可视为完美主义,因为它期望实体公正与程序公正的整体的完美无缺的实现。但各国实践都表明,真正的完美无缺的实现司法公正在现实中并不存在——或者如大陆法系国家一样注重实体结果的公正(或者说是国家、社会公共利益的维护)而牺牲某些个人权利,甚至漠视程序的权利;或者如英美法系国家一样首先强调当事人的受宪法保护的权利,制定如“非法证据排除规则”之类的严格程序,但也在不同程度上损害了实质的结果的公正。应该说,最初将司法公正分割成实体公正与程序公正,从价值论或作用的角度上讲,程序公正着眼于限制可能产生的一切的权力或权利的恣意;而实体公正从另一个角度观察是否存在恣意:合法的使用权力或者权利就不是恣意。从这个观点上讲,实体公正与程序公正永远是一对矛盾统一体:二者统一于对恣意的相同的否定性态度,矛盾却在于实体公正作为恣意的评判者,却以审判的结果在最后出现,而程序公正作为恣意的管理者却在管理着不知是否为恣意的东西——既可能正确地限制住将在最后被实体公正评价为恣意的东西,也有可能限制住在最后被实体公正评价为自由的行为。③而正因为实体公正与程序公正作为矛盾的统一体,才使司法公正永远的披上了一层面纱,使观察者无法完全看透。也正由于这样一种略带着人类无法解决的悲哀,才使司法公正作为司法工作人员的永远的价值追求而存在下去。
而作为对第二部分——论司法公正——的总结,本人想在这里强调的是:不论实体公正与程序公正的矛盾有多大,二者仍是司法公正的必然要求,仍是评判司法是否公正的双重标准。


三、 论检察监督与司法公正的关系
通过对检察监督与司法公正二者各自概念与价值的探讨,可以看出二者具有如下关系:检察监督作为一种程序性建议权,尽管只有启动程序的作用,而不能直接对司法活动进行实质的处置(即不能如审判权一样做出终结性的裁判),但反而从另一个方面而言检察监督是一种永远存在的主动性很强的权力,因为这样一种权力永远可以针对不合乎自己意见(主观上而言)、不符合实体公正或程序公正(客观上而言)的行为(包括程序性行为与结果性行为)进行制约,要求其调整、更改,甚至重新开始。而检察监督这种功效是实现完全的司法公正的最可靠的保障。因为司法公正包括实体公正与程序公正两方面,而且由于实体公正与程序公正二者既对立又统一的关系,不能相互制约或控制,即司法公正不能通过自身的内部协调达到平衡,故只有通过外部机制进行协调,而监察监督作为有效的外部机制也促使司法的全面公正的真正实现。这也是本人在文章第一部分结尾提出“检察监督权价值追求的最终目标是一种全面的正义”的原因。
而基于上述这种检察监督与司法公正之间的应然关系,结合我国国情,再反观我国目前检察制度的现状,可以看出我国的检察监督的合理性在于以下几方面:第一,现行检察制度与中国法制传统相一致:中国历朝统治者均十分重视法律监督(由于在第一部分已做介绍,在此不在赘述),尤其重视监督官员的行为。第二,现行检察制度符合当代社会法治的要求:法治的基本要求就是法律具有最高性、可预见可信赖、法律面前人人平等、通过法治实现正义;法治不仅要求国家机构依法行使国家权力,更要求国家司法机构对所有国家机构的违法行为做出否定性评价,检察监督的职能之一就是负责监督行使国家权力的机关、个人是否有违反法律规定的行为,并对这种行为提起诉讼程序,以期追究违法的机关、个人的相关责任,故而与法治精神相契合。第三,现行检察制度符合我国目前的国情:我国目前处于社会转型期,违法乱纪、徇私舞弊,损害国家、人民利益的情况时有发生,非常需要检察监督部门的监督制约。⒆
尽管我国检察制度具有上述合理性,但作为一种法律制度,其仍存在不少缺陷,主要表现在以下几方面:第一,法律规定中的法律监督的涵义不明确,职责不具体。依据我国《宪法》、《人民检察院组织法》,检察机关是我国的专门法律监督机关,其职责是保障国家宪法、法律的统一、正确实施,属于普遍意义上的法律监督职责,但从目前检察权的行使情况来看,只是限于审判监督与职务犯罪的监督。第二,立法不完善,过于原则,缺乏具体适用上的法律的可操作性——就目前来说,中国的检察权主要包括有自侦案件的侦查权、批准逮捕决定权、公诉权、立案监督、侦查监督、审判(包括刑事、民事、行政审判)监督、刑罚执行监督及司法解释权等等。这些权力相比于世界其他国家的检察权一点都不逊色,但在我国检察实践中,这些权力并未能得到切实有效的实行。例如对民事、行政审判监督,一般只限于对人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的监督,形式上限于依照审判监督程序提出抗诉——如果抗诉成功,抗诉要求被审判机关采纳,这种监督就可能收到良好的效果(即可能实现司法公正);如果法院维持原判,不采纳检察机关的抗诉意见,这种监督就收效甚微。再例如刑事法律监督方面对于立案过程中违法行为提出纠正意见,检察机关毫无办法,对于侦查机关的立而不侦、久侦不决、不依法侦查等行为常常束手无策。第三,检察权不能独立行使从而直接影响检察监督的正常实现。这主要表现在两方面:一方面检察权行政化、检察官公务员化倾向突出。检察权的行使本身应具有司法性,而司法的本质属性是要求司法人员具有相对独立的地位从而突出司法人员个人的权力发挥。这使得检察官相对独立的行使职权的客观要求与当前我国行政化过于浓厚的管理模式产生了较大的冲突。产生的结果是受管理的检察人员不能真正独立行使检察权,检察机关的办案人对案件没有决定权,对案件有决定权的人却不是办案人,并且案件是否得到公正处理与责任者不相联系,直接影响了检察工作的高效进行。另一方面检察机关作为法律监督机关也不能真正依法独立行使检察权。尽管理论和立法上我国检察权是具有独立行使的可能性,但在当前体制下检察机关的工作往往受到各种因素的制约和影响,特别在地方上涉及当地一些重要利益或者重要领导的案件,检察机关的独立性就极可能受到当地党政部门的干扰,此外地方保护主义、部门保护主义及少数腐败分子也对检察机关的独立行使检察权提出了挑战。〔20〕
而在上述制度缺陷之外,针对目前我国《刑事诉讼法》规定的侦检审一体模式,也存在以下缺陷。由于侦检审一体模式强调侦查机关、公诉机关、审判机关“相互配合、相互制约”的原则,这一方面最大限度的保障了打击犯罪的力度,而另一方面三机关配合制约产生的负效应也再所难免:第一,三机关相互配合制约的模式可能扭曲现行刑事诉讼的合理结构。现代社会刑事诉讼的合理结构应为诉审分离,诉辩对抗,审为中心,这样才能保证犯罪嫌疑人、被告人的民主权利和诉讼权利的有效实现。而侦检审三机关相互配合形成的公权力运行的线形关系,强化了国家职权,弱化了被告的能动性和合法权利。第二,三机关相互配合制约的模式可能模糊诉讼结构。首先,制约和配合的层次不同,制约不是配合的基础,配合也不是制约的前提,使得顾此失彼的情况屡有发生;其次,侦检、检审两阶段关系不同,侦检职能同一,相互配合可有效打击犯罪;,而法官作为审判者在审判过程中不应偏倚,而与公诉部门配合则与其中立地位冲突。第三,侦检审一体模式形成的线形结构也与公诉过程中侦为首先、检为主控、审为关键的三机关各自地位相冲突,易制约检审两机关职能的发挥。〔21〕
针对上述当前我国检察制度与模式的缺陷,为完善我国检察制度,本人拟做如下建议以供参考。第一,加强立法,从法律内容上完善检察制度。作为法治社会的法治要求,有法可依是一切法律制度构建的首要问题对于检察监督工作更是如此。针对上述检察制度立法不完善、有待细化、须加强可操作性的要求,应首先加强相关立法工作。例如检察机关对立案监督过程中可以采用的硬性强制措施应在《刑事诉讼法》中予以明确,对于侦查过程中出现的损害犯罪嫌疑人甚至被害人诉讼权利、实体权利的行为应有权予以追究,并有权在其后的审判阶段予以指出以保护相关利益人的利益。第二,切实保障检察权的独立行使。这主要要以下从三方面着手:首先,针对现行国家权力体制下检察机关的人事权、财政权受同级党政机关的制约问题,应贯彻检察系统上下一体独立,系统内部上级领导下级的机制,并且整个系统改变现在双重领导的领导体制,建立单一的下级只服从上级的垂直领导体制从而脱离当地的行政圈子。其次,针对检察官不能独立行使权力的问题,一方面应改革检察官的具体工作受检察长、检察委员会影响的问题,赋予检察官在具体案件上的决定权,例如目前尝试建立的主诉、主侦检察官制度便为此开辟了新视野;另一方面,针对检察工作人员个人的问题,应从身份到权力的各方面建立充分的保障体制以保障检察官不被其他权力掣肘(如英美等国普遍采取的身份保障和特权保障制度,有效的解决了检察人员工作中的后顾之忧,保证其执行职务时不受外部干扰),同时,应有相应的经济保障措施(如目前各国普遍采用的司法工作人员的高薪制以及退休金制度以保证司法工作人员在任内的廉洁并在其任后给予优厚的退休金作为其当初任内廉洁的回报)以促使检察官的廉洁。〔22〕第三,在整体提高检察人员专业素质的基础上(因为我国当前司法工作人员整体专业水平不高),借鉴外国检察官自由裁量权的相关立法,针对检察监督的可启动程序性的措施的权力,有必要通过立法全面完善我国检察官的自由裁量权体制。如目前我国现有起诉权、不起诉权、采取强制措施权、公诉变更裁量权之外,建议再加上辩诉交易权④与豁免权(即检察官为获得重要证据而免除证人因作证而被定罪的权力)等权力。但同时,由于这种自由裁量权已经具有与不起诉决定权一样具有了一定程度的实体性,故而受到一些学者的反对。而本人认为,这种自由裁量权虽然与不起诉决定权一样具有实体性,但正像针对不起诉决定权侦查机关与被害人可以申请复议乃至由被害人直接起诉一样,自由裁量权也有必要的制约机制——采取检察官自由裁量权法律制度的国家都建立了如上级检察院监督纠正、法院司法审查、被害人起诉乃至建立特定组织审查等制约机制,我国也可以采取类似《刑事诉讼法》上关于制约检察院不起诉决定权的规定一样赋予检察院自由裁量权后再进行合理的制约。
诚然,上述建议只是本人的浅薄之见,但是,我依然认为,通过上述途径逐步完善我国的检察监督制度,是实现司法公正这一法律理想的一种尝试。




注释:
①罗尔斯在此提出了针对补偿问题的补偿原则:为真正平等对待所有人,社会必须要更多注意那些天赋较低和出生较不利的社会地位的人们,要求按平等的方向补偿由偶法因素造成的倾斜,通过法律手段使之重新平等。

西安市城市房屋租赁条例(2004年)

陕西省西安市人大常委会


西安市城市房屋租赁条例 

(1997年4月3日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 1997年5月31日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准

根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改<西安市城市房屋租赁条例>的决定》修正》

第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房产市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市城镇规划区内的房屋租赁。

第三条 本条例所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本条例所称房屋租赁,是指房屋出租人、转租人将房屋出租、转租给承租人使用并收取租金的行为。法律、法规对房产管理部门直接管理的国有公房的住宅房屋的租赁、单位自管公房的住宅房屋的租赁以及对房屋租赁另有其他规定的,从其规定。

第四条 房屋租赁应当遵守法律、法规的规定,遵循自愿、公平、互利和诚实信用、协商一致的原则。

第五条 市房产行政管理部门是本市房屋租赁的主管部门,其派出的房屋租赁管理机构办理房屋租赁管理的具体工作。

阎良区、临潼区、长安区、市辖县房产行政管理部门主管本辖区内的城市房屋租赁。

城市规划、土地、工商、物价、公安等行政管理部门在各自职责范围内,协同房产行政主管部门做好房屋租赁管理工作。

第二章 登记管理

第六条 房屋租赁实行登记备案制度。

房屋出租人应当在房屋租赁合同签订之日起三十日内,向市房产行政管理部门的房屋租赁管理机构或者阎良区、临潼区、长安区、市辖县房产行政管理部门(以下统称房屋租赁管理部门)登记备案。以与他人合作、合伙、合资、联营或者承包给他人经营,变相出租、转租房屋的,按照房屋租赁进行登记管理。

第七条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:

(一)房屋租赁登记申请书;

(二)房地产权属证书或者证明其房屋产权、使用权合法的有效证件;

(三)出租人、承租人的身份证件或者其他合法证件;

(四)出租共有房屋,须提供其他共有人同意出租的证明;

(五)出租委托代管房屋,须提供委托人授权出租的证明;

(六)书面租赁合同;

(七)转租房屋,转租人应当提供出租人同意的书面证明;

(八)法律、法规规定房屋租赁应当提交的其他证明文件。

第八条 有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)无房屋所有权证或者其它合法权属证明的;

(二)共有房屋未取得其他共有人同意的;

(三)房屋权属有争议的;

(四)属于违法、违章建筑的;

(五)不符合房屋安全标准的;

(六)已抵押而未经抵押权人同意的;

(七)法律、法规规定不得出租房屋的其他情形。

第九条 房屋租赁合同变更或者期满、解除的,出租人应当在三十日内到房屋租赁管理部门办理变更登记或者注销登记手续。

第十条 市房产行政管理部门应当会同市物价管理部门根据房屋租赁市场价格水平,定期公布住宅和非住宅房屋租赁指导租金。

第十一条 房屋租赁应当依法纳税,并按国务院和省人民政府的规定缴纳有关费用。

第三章 租赁合同

第十二条 房屋租赁当事人双方必须签订租赁合同。租赁合同应当使用统一规范的合同文本,载明下列主要内容:

(一)出租人、承租人的姓名或者名称及住所;

(二)房屋的位置、面积、结构、装修及设施状况;

(三)租赁用途;

(四)租赁期限;

(五)租金数额及交付方式;

(六)修缮责任;

(七)变更、解除合同的条件;

(八)违约责任;

(九)合同纠纷的解决方式;

(十)双方约定的其他事项。

第十三条 房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满前三个月提出,经出租人同意,重新签订租赁合同。

第十四条 房屋所有权人在房屋租赁期限内将房屋所有权转让给他人的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

第十五条 在房屋租赁期限内出租人死亡或者依法变更的,其继承人或者变更后的出租人应当继续履行原租赁合同;出租方为法人,依法终止或者解散的,应当按照合同约定解除租赁关系。

第十六条 住宅用房在租赁期限内承租人死亡的,与其共同居住或者共同承租的其他人可以继续履行原租赁合同。

承租方为法人,由于依法变更致使不能履行租赁合同或者依法解散、终止的,应当按照合同约定解除租赁关系。

第十七条 有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同:

(一)法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除合同的;

(二)因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的;

(三)当事人双方协商一致的。

因变更或者解除租赁合同,使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的外,应当由责任方承担相应的赔偿责任。

第四章 当事人权利与义务

第十八条 出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人。未按期交付或者交付的房屋不符合合同约定的,出租人应当承担违约责任。

第十九条 出租人在房屋租赁期限内,拆除、改建、扩建出租房屋的,应当征得承租人同意。

第二十条 出租人在房屋租赁期限内,未经承租人同意不得提前收回出租的房屋。

第二十一条 在房屋租赁期限内,因房屋自然损坏影响正常使用的,承租人应当通知出租人及时修缮,出租人不及时修缮,造成承租人财产损失或者人身伤亡的,出租人应当承担相应的法律责任。

第二十二条 在房屋租赁期限内,出租人转让出租的房屋,应当提前三个月书面通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。

第二十三条 承租人必须按照房屋租赁合同的约定使用房屋,交纳租金。

第二十四条 承租人在房屋租赁期限内,未经出租人同意,不得将承租的房屋转借或者与他人调换使用。

第二十五条 承租人应当保持所承租房屋及附属设施完好。未征得出租人书面同意,不得擅自拆除、改建、扩建或者装修承租的房屋。

第二十六条 承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋;因此造成损失的,由承租人负责赔偿:

(一)擅自将承租的房屋转租的;

(二)擅自将承租房屋转借给他人或者调换使用的;

(三)擅自拆改结构、扩建或者装修承租房屋的;

(四)擅自改变承租房屋用途的;

(五)拖欠租金累计六个月以上的;

(六)利用承租房屋进行违法活动的;

(七)故意损坏承租房屋的;

(八)法律、法规规定可以收回出租房屋的其他情形。

出租人发现承租人利用承租房屋进行违法活动的,应当及时向有关部门报告。

第二十七条 房屋租赁当事人发生争议,应当协商解决;协商不成的,可以向房屋租赁管理机构申请调解或者向人民法院提起诉讼。

第二十八条 房屋租赁合同期满或者房屋租赁合同解除、终止,承租人应当按时退还承租房屋。

第二十九条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的,在办理房屋租赁登记手续时,应当按照规定缴纳土地收益金。

第五章 转 租

第三十条 房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

第三十一条 承租人在房屋租赁期限内,征得出租人书面同意,并对房屋的使用、收益分配等协商一致后,方可将承租房屋的部分或者全部转租给他人。受转租人不得将承租的房屋再行转租。

房屋转租应当签订转租合同,转租人应当按照本条例第六条规定办理登记手续。

第三十二条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。但出租人与转租双方协商约定的除外。

第三十三条 转租合同生效后,转租人按照合同约定,享有出租人的权利,承担出租人的义务,并继续履行原租赁合同约定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。 第三十四条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同相应变更、解除或者终止,并应按照本条例第九条规定办理变更登记或者注销登记手续。

第六章 法律责任

第三十五条 违反本条例第六条、第三十一条第二款规定,出租、转租房屋未办理登记手续的,责令限期补办登记手续,没收违法所得,并处以警告、违法所得百分之十至百分之三十的罚款。

违反本条例第九条、第三十四条规定,不办理变更登记或者注销登记手续的,按逾期租金额处以百分之十至百分之三十的罚款。

第三十六条 违反本条例第八条规定出租房屋的,除责令停止出租外,没收违法所得,并处警告或者违法所得一倍以下的罚款。

第三十七条 本条例所规定的行政处罚,由市房产行政管理部门或者其依法委托的组执行;阎良区、临潼区、长安区、市辖县由其房产行政管理部门执行。

当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议,也不起诉,又不履行处罚决定的,作出行政处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。 对个人处以三千元以上、对单位处以三万元以上的罚款,当事人有权要求举行听证。

第三十八条 承租人利用承租房屋进行违法活动的;出租人明知承租人利用租赁房屋进行违法活动,不向有关部门报告或者参与其活动的,由有关部门依照法律、法规的规定进行处理。

第三十九条 拒绝、阻碍房屋租赁管理人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第四十条 房屋租赁管理工作人员必须经过培训,持证上岗,执行公务时必须佩戴标志,出示证件。

房屋租赁管理工作人员滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在的行政管理部门或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十一条 本条例自公布之日起施行。

本条例实施前已经建立房屋租赁关系的,应当在本条例生效之日起九十日内依照本条例的规定进行登记。