关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）
建设部
关于印发《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）》的通知
建市[2004]137号
各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门，计划单列市建委（建设局），新疆生产建设兵团建设局，解放军总后营房部：
《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）》已征得有关部门原则同意，现印发给你们，请结合实际贯彻落实。
中华人民共和国建设部
二○○四年八月六日
关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定（试行）
第一章 总 则
第一条 为进一步规范建筑市场主体行为，降低工程风险，保障从事建设工程活动各方的合法权益和维护社会稳定，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及有关法律法规，制定本规定。
第二条 工程建设合同造价在1000万元以上的房地产开发项目（包括新建、改建、扩建的项目），适用本规定。其他建设项目可参照本规定执行。
第三条 本规定所称工程建设合同担保，是指在工程建设活动中，根据法律法规规定或合同约定，由担保人向债权人提供的，保证债务人不履行债务时，由担保人代为履行或承担责任的法律行为。
本规定所称担保的有效期，是指债权人要求担保人承担担保责任的权利存续期间。在有效期内，债权人有权要求担保人承担担保责任。有效期届满，债权人要求担保人承担担保责任的实体权利消灭，担保人免除担保责任。
第四条 保证人提供的保证方式为一般保证或连带责任保证。
第五条 本规定所称担保分为投标担保、业主工程款支付担保、承包商履约担保和承包商付款担保。投标担保可采用投标保证金或保证的方式。业主工程款支付担保，承包商履约担保和承包商支付担保应采用保证的方式。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第六条 工程建设合同担保的保证人应是中华人民共和国境内注册的有资格的银行业金融机构、专业担保公司。
本规定所称专业担保公司，是指以担保为主要经营范围和主要经营业务，依法登记注册的担保机构。
第七条 依法设立的专业担保公司可以承担工程建设合同担保。但是，专业担保公司担保余额的总额不得超过净资产的10倍；单笔担保金额不得超过该担保公司净资产的50%。不符合该条件的，可以与其他担保公司共同提供担保。
第八条 工程建设合同担保的担保费用可计入工程造价。
第九条 国务院建设行政主管部门负责对工程建设合同担保工作实行统一监督管理，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内的工程建设合同担保进行监督管理。
第十条 各级建设行政主管部门将业主（房地产开发商）、承包商违反本办法的行为记入房地产信息管理系统、建筑市场监督管理系统等不良行为记录及信用评估系统。
第二章 业主工程款支付担保
第十一条 业主工程款支付担保，是指为保证业主履行工程合同约定的工程款支付义务，由担保人为业主向承包商提供的，保证业主支付工程款的担保。
业主在签订工程建设合同的同时，应当向承包商提交业主工程款支付担保。未提交业主工程款支付担保的建设工程，视作建设资金未落实。
第十二条 业主工程款支付担保可以采用银行保函、专业担保公司的保证。
业主支付担保的担保金额应当与承包商履约担保的担保金额相等。
第十三条 业主工程款支付担保的有效期应当在合同中约定。合同约定的有效期截止时间为业主根据合同的约定完成了除工程质量保修金以外的全部工程结算款项支付之日起30天至180天。
第十四条 对于工程建设合同额超过1亿元人民币以上的工程，业主工程款支付担保可以按工程合同确定的付款周期实行分段滚动担保，但每段的担保金额为该段工程合同额的10-15%。
第十五条 业主工程款支付担保采用分段滚动担保的，在业主、项目监理工程师或造价工程师对分段工程进度签字确认或结算，业主支付相应的工程款后，当期业主工程款支付担保解除，并自动进入下一阶段工程的担保。
第十六条 业主工程款支付担保与工程建设合同应当由业主一并送建设行政主管部门备案。
第三章 投标担保
第十七条 投标担保是指由担保人为投标人向招标人提供的，保证投标人按照招标文件的规定参加招标活动的担保。投标人在投标有效期内撤回投标文件，或中标后不签署工程建设合同的，由担保人按照约定履行担保责任。
第十八条 投标担保可采用银行保函、专业担保公司的保证，或定金（保证金）担保方式，具体方式由招标人在招标文件中规定。
第十九条 投标担保的担保金额一般不超过投标总价的2%，最高不得超过80万元人民币。
第二十条 投标人采用保证金担保方式的，招标人与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
第二十一条 投标担保的有效期应当在合同中约定。合同约定的有效期截止时间为投标有效期后的30天至180天。
第二十二条 除不可抗力外，中标人在截标后的投标有效期内撤回投标文件，或者中标后在规定的时间内不与招标人签订承包合同的，招标人有权对该投标人所交付的保证金不予返还；或由保证人按照下列方式之一，履行保证责任：
（一）代承包商向招标人支付投标保证金，支付金额不超过双方约定的最高保证金额；
（二）招标人依法选择次低标价中标，保证人向招标人支付中标价与次低标价之间的差额，支付金额不超过双方约定的最高保证金额；
（三）招标人依法重新招标，保证人向招标人支付重新招标的费用，支付金额不超过双方约定的最高保证金额。
第四章 承包商履约担保
第二十三条 承包商履约担保，是指由保证人为承包商向业主提供的，保证承包商履行工程建设合同约定义务的担保。
第二十四条 承包商履约担保的担保金额不得低于工程建设合同价格（中标价格）的10%。采用经评审的最低投标价法中标的招标工程，担保金额不得低于工程合同价格的15%。
第二十五条 承包商履约担保的方式可采用银行保函、专业担保公司的保证。具体方式由招标人在招标文件中作出规定或者在工程建设合同中约定。
第二十六条 承包商履约担保的有效期应当在合同中约定。合同约定的有效期截止时间为工程建设合同约定的工程竣工验收合格之日后30天至180天。
第二十七条 承包商由于非业主的原因而不履行工程建设合同约定的义务时，由保证人按照下列方式之一，履行保证责任：
（一）向承包商提供资金、设备或者技术援助，使其能继续履行合同义务；
（二）直接接管该项工程或者另觅经业主同意的有资质的其他承包商，继续履行合同义务，业主仍按原合同约定支付工程款，超出原合同部分的，由保证人在保证额度内代为支付；
（三）按照合同约定，在担保额度范围内，向业主支付赔偿金。
第二十八条 业主向保证人提出索赔之前，应当书面通知承包商，说明其违约情况并提供项目总监理工程师及其监理单位对承包商违约的书面确认书。如果业主索赔的理由是因建筑工程质量问题，业主还需同时提供建筑工程质量检测机构出具的检测报告。
第二十九条 同一银行分支行或专业担保公司不得为同一工程建设合同提供业主工程款支付担保和承包商履约担保。
第五章 承包商付款担保
第三十条 承包商付款担保，是指担保人为承包商向分包商、材料设备供应商、建设工人提供的，保证承包商履行工程建设合同的约定向分包商、材料设备供应商、建设工人支付各项费用和价款，以及工资等款项的担保。
第三十一条 承包商付款担保可以采用银行保函、专业担保公司的保证。
第三十二条 承包商付款担保的有效期应当在合同中约定。合同约定的有效期截止时间为自各项相关工程建设分包合同 （主合同）约定的付款截止日之后的30天至180天。
第三十三条 承包商不能按照合同约定及时支付分包商、材料设备供应商、工人工资等各项费用和价款的，由担保人按照担保函或保证合同的约定承担担保责任。
最高人民法院关于安顺饭店与安顺地区外贸公司房屋典当一案的请示的电话答复
最高人民法院
最高人民法院关于安顺饭店与安顺地区外贸公司房屋典当一案的请示的电话答复
1987年1月20日，最高人民法院
贵州省高级人民法院：
你院（1986）民请字第7号报告收悉。关于你院请示的安顺饭店与安顺地区外贸公司房屋典当一案，经研究认为，因你院《报告》中未提出院审委员会倾向性的意见，且这类案件地区性较强，为此，不再书面批复，现将研究意见电告如下：
一、安顺饭店出典房屋时系公私合营企业，当时国家并无此类企业不准出典房屋的规定，因此，双方的典当关系应予承认和保护，原则上应准予出典人回赎。
二、关于回赎的范围，应限于典契上所载明的房屋。承典人在此地后建的房屋不属回赎范围。因原出典土地现已归国有，所以土地不应准予回赎，后建的房屋谁造的归谁所有。
三、因此案涉及到两个法人之间的权益之争，在处理时，应争取有关主管部门的配合与支持，争取调解解决。
四、此案的处理，可以适用审判监督程序由你院办也可由中级法院办，此事由你院决定。
上述意见供你们在处理此案时参考。
附：贵州省高级人民法院关于安顺饭店与安顺地区外贸公司房屋典当一案的请示报告 〔1986〕民请字第7号
最高人民法院：
安顺地区中级人民法院送我院请示的关于“安顺饭店与安顺地区外贸公司房屋典当”一案，因涉及到适用政策法律问题，究竟如何处理为好，我们把握不准，现将案情及我院讨论意见报告，请予复示。
一、案情
1953年安顺裕业烟厂和安顺新时代饭店合并为安顺大饭店（现为国营安顺饭店），于1954年5月19日将裕业烟厂的厂房16间，厕所1个，全部出当与中国食品公司安顺支公司，当期5年，当价人民币800万元（旧币），立有当契，并明确期满时，由安顺大饭店赎取。同年9月19日经出当人同意，安顺食品支公司将此房转当给安顺畜产公司，（现为安顺地区外贸公司），并立有转当契约。该公司在承典的厂房范围内分别修建了肠衣车间和一间小楼，并扩修了一些简易小厨房，现除肠衣车间外，所当得之厂房已作为职工宿舍。原当厂房面积为372平方米，新建及扩建的房屋面积为236平方米，安顺饭店分别在1961年，1972年呈报有关单位，要求赎取房屋未果。
二、第一、二审判决和当事人的申诉
1982年安顺饭店向安顺市人民法院起诉，要求赎回所当的房屋。第一审法院按有关典当的法律政策，于1984年5月9日判决：1．承认安顺饭店（原裕业烟厂）与安顺地区外贸公司房屋典当关系，并同意安顺饭店赎回座落在本市民主路79号（现为75号）房屋一幢（17间），房屋产权为安顺饭店所有；2．由安顺饭店付给安顺地区外贸公司房屋典当费计人民币1113．6元正，3．安顺地区外贸公司新建肠衣车间，小砖楼房和扩建小厨房，如原告需要，双方协商折价补偿，如协商不成，由被告自行拆除；4．诉讼费1000元由被告承担。宣判后，安顺地区外贸公司不服，提起上诉。安顺地区中级人民法院于1985年3月2日以你院1984年9月8日下达的《意见》第五十八条“典期届满逾期十年，或典期未载明期限经过三十年未赎回的，原则上视为绝卖”的规定精神改判：1．撤销安顺市人民法院（84）安市法民字第13号民事判决书；2．安顺饭店出当之厂房，早已逾期，应视为绝卖，改判不准赎回；3．第一审诉讼费1000元，地区外贸公司自愿承担，应予准许。
第二审判决后，安顺饭店不服，多次以“安顺地区中级人民法院是1984年7月2日受理此上诉案的，既未考虑安顺饭店历年来要求赎回房屋的事实，又未按最高法院1984年12月3日（84）法民字第16号《批复》的意见处理，而以典期届满，早已逾期，视为绝卖，进行判决，是违反政策的”为由，提出申诉。安顺地区中级人民法院于1986年1月8日决定对该案进行复查，并于同年3月11日函报我院请示。
三、我院审判委员会讨论的意见
此案是在你院1984年9月8日《意见》下达前受理未结的典当案件，照理应按你院（84）法民字第16号《批复》精神处理，但又考虑到我省安顺地区（特别是安顺市、县）房屋典当案件较多，情况较为复杂。对属劳动人民之间的房屋典当案件，过去已按第二次全国民事审判工作会议制定的房屋典当回赎政策，基本处理完毕。未结的部份房屋典当案件，又系1984年9月8日《意见》下达前受理的，但因出典方系剥削阶级，出当面积有的多达几百平方米，且系1958年私房改造前出典的，（房屋因此未被改造）有公与公当，或私人出典给公家等形式，这类案件因涉及到若干政策，第一审法院受理后，也迟迟没有处理，有些案件甚至动员当事人撤诉。直到1984年4月以后才抓紧突击审理，判决结果基本准许回赎。一方不服上诉后，安顺地区中级人民法院认为此类案件按以往政策，原则上不准赎回，同时，由于出当面积有的多，房屋经过重建，翻修，变化较大，准许回赎，执行难，也不利于稳定住房秩序；私人出当给公家，由于地方财政困难判决准许回赎，当地政府有关部门难以接受。安顺地区中级人民法院接到你院（84）法办字第112号文件后，按《意见》第58条之规定精神，处理了这类案29件，判决后1985年3月17日安顺地区中级人民法院才收到我院转发最高人民法院1984年12月3日的（84）法民字第16号《批复》。若该案按《批复》精神，则第二审判决不当，已按《意见》精神判决的29件案件，如当事人申诉，按《批复》精神办，又有实际困难，到底如何适用法律政策，把握不准，特报请你院请示，请批复。
1986年6月30日
