南京市物业管理办法
江苏省南京市人民政府
南京市人民政府令
（第244号）
《南京市物业管理办法》已经2005年12月14日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2006年2月1日起施行。
市长 蒋宏坤
二00五年十二月二十六日
南京市物业管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。
本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。
各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。
物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
第二章 物业管理区域
第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。
单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。
零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。
第七条 业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。
第三章 业主及业主大会
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第九条 成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区（县）物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。
区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。
第十条 筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。
筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。
第十一条 业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。
第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。
业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。
第十三条 业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。
第十四条 业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。
分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第十六条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第十八条 选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区（县）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（镇人民政府）。
业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会成员名单和基本情况。
第十九条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开。
第二十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定；工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。
第四章 物业管理服务
第二十一条 住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。
前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。
第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。
业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。
第二十三条 建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。
分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。
建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。
第二十四条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。
第二十五条 物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。
第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
第二十七条 建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
第五章 物业的使用和维护
第二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：
（一）规划核准图上标注的自行车库；
（二）规划核准图上标注的底层架空层；
（三）规划核准图上标注的避难层（间）；
（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；
（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房；
（六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋；
（七）层高2.2米以下的房屋；
（八）其他依法归全体业主所有的房屋。
第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）侵占绿地、毁坏绿化；
（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；
（六）未经批准摆摊设点；
（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（九）违法搭建建筑物、构筑物；
（十）擅自改变房屋外貌；
（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十条 物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第三十一条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
第三十二条 业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。
第三十三条 物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。
第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。
第三十五条 专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。
第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。
第六章 罚则
第三十七条 违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。
第三十八条 业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区（县）物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。
第三十九条 建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。
第四十条 物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。
第四十一条 物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。
区（县）物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
投诉人对区（县）物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。
第四十二条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十三条 本规定自2006年2月1日起施行。
2002年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。
北京市国有资产管理局转发国家国有资产管理局关于印发《关于城市“优化资本结构”试点国有资产管理工作的指导意见》的通知
北京市国有资产管理局
北京市国有资产管理局转发国家国有资产管理局关于印发《关于城市“优化资本结构”试点国有资产管理工作的指导意见》的通知
北京市国有资产管理局
市属各委、办、局（总公司）、各区县国有资产管理局：
现将国家国有资产管理局国资企发（1996）64号文《关于印发〈关于城市“优化资本结构”试点国有资产管理工作的指导意见〉的通知》转发给你们，请参照执行。
国家国有资产管理局文件关于印发《关于城市“优化资本结构”试点国有资产管理工作的指导意见》的通知（国资企发〔1996〕64号） 各省、自治区、直辖市、计划单列市、“优化资本结构”试点城市国有资产管理局（办公室）：
为做好城市“优化资本结构”改革试点中的国有资产管理工作，加强国有资本金的管理，探索“优化资本结构”的有效途径，并使国有资产管理工作更好的服务于企业改革，根据国家有关试点政策和国有资产管理制度，我们制定了《关于城市“优化资本结构”试点国有资产管理工作的
指导意见》，现印发给你们，请参照执行。执行中有什么问题和建议，请随时报告国家国有资产管理局企业司。
附件：关于城市“优化资本结构”试点国有资产管理工作的指导意见
为做好城市“优化资本结构”改革试点中的国有资产管理工作，加强国有资本金的管理，探索“优化资本结构”的有效途径，并使国有资产管理工作更好地服务于企业改革，现根据国家有关试点政策和国有资产管理制度，提出以下指导意见。
第一条 做好国有资本金（含国有法人资本）的管理工作，是城市“优化资本结构”试点国有资产管理工作的核心内容。试点城市及所在省的国有资产管理部门要准确了解和掌握企业国有资本金存量及其结构和变动情况，为加强管理打下扎实的基础。
第二条 要认真做好国有企业清产核资的收尾工作，并使之与日常管理工作尽快衔接起来，建立健全管理制度，为加强国有资本金的管理打好基础。要按财清〔1995〕15号文件规定，对企业固定资产价值重估和增提折旧而增加的企业资本金和其他所有者权益，以及经批准核销的
企业资产损失和资金挂帐进行核实，检查有无不按规定冲销资本金的情况，发现问题及时予以解决，并配合财政部门于批复1995年度会计决算时按冲销后净值相应调整国有资本金和所有者权益。调整后，由试点城市国有资产管理部门对企业逐户下达《国家所有者权益核定通知单》（格
式附后）。以此作为国家为企业增资、减债的依据。
第三条 要注重做好国家所有者权益增量（增资）的管理工作。国家所有者权益增量包括：（1）企业实际上缴所得税财政返还部分增加的流动资本金；（2）企业税后利润经财政部门批准留在企业转增的盈余公积金；（3）“拨改贷”转国家资本金相应调增的国有资本金；（4）企
业进行资产评估或按国家政策进行价值重估增加的国有资本金或资本公积金；（5）企业经营过程中股票价值、汇率变动等溢价收入，未计入当期损益转增资本公积金部分；（6）按国家和地方其他政策增加的国有资本金。
对企业增加的国有资本金和其他国家所有者权益，国有资产管理部门应逐笔进行确认和核定增量，年终与财政部门会同于批复会计决算时重新核定企业国有资本金总额，并向企业下达《国家所有者权益核增通知单》（格式附后），据此相应调整国有资产保值增值考核基数和进行产权登
记。
第四条 配合财政部门做好所得税返还的管理工作。所得税的返还属于国家对企业的再投资，应相应调增企业国有资本金，并纳入国有资产管理轨道。
为支持企业改革，帮助企业解困，在经国有资产管理部门批准同意的情况下，企业可按财工字〔1995〕1号文的规定将部分税后利润留用并转作国有流动资本金。国有资产管理部门在审查过程中，要结合产业政策和效益原则以及“优化资本结构”的原则，决定是否予以批准。
返还和留用两项资金经核定增量资本后，必须用于企业经营的发展，不得用于职工工资和福利支出或其他消费基金用途。
第五条 加强国有资本金变动的产权管理和监督。对企业以国有资本金或其他国有资产投资开办独资企业、合资或合作企业，以及进行股份制改造或参股投资而形成的新的法人资本，要严格加强管理，认真界定产权和核定国有法人股本；对已进行股改的企业的国有资产增资、扩股、配
股等股权变动，要根据国家国有资产管理局国资企发〔1994〕81号文的规定认真做好国有股权管理工作；对国有资产转让（包括转让国有股权及配股权），要根据实际情况和效益原则予以把关，不能放任自流，同时也要支持有利于国有资产保值增值和国有资产优化配置的转让行为；
对小企业改制、改组，包括企业兼并、合并、分立、承包、租赁以及拍卖和破产等方面发生的国有资本金及其他国有资产产权变动，国有资产管理部门要依据自身的职责分工，从维护国有资产所有者权益和确保国有资产保值增值的目的出发，积极参与方案制定和产权变动审批工作。
以上国有资本金和其他国有资产产权变动，必须按现行国有资产管理制度的要求进行资产评估，并经国有资产管理和财政等有关部门按审批程序予以审批。在财政部门审批年度会计决算时，国有资产管理部门要主动帮助和配合财政部门把好关，对于审批中发现的产权变动，凡没有国有
资产管理或财政部门批件的，均应作为违纪问题处理，待企业或主管部门纠正后方可批复决算。同时，在国有资产保值增值考核中，未经批准的产权变动而减少的国有资产部分，不能作为客观剔除因素；增加部分亦不能计入增值范围。
第六条 为加强国有资本金变动中的产权管理，试点城市国有资产管理部门要积极主动地在本级政府的领导下重点抓好企业兼并和破产中的国有资产管理工作。要在认真进行调查研究的基础上，掌握第一手材料，在兼并破产预案的制定工作中，对涉及国有资产处置等有可能造成国有资
产流失的问题提出意见。
要严格区分行政无偿划转与有偿兼并、转让的界线。企业变更行政隶属关系而涉及国有资产无偿划转的，国有资产管理部门应按国家经贸委、国家计委、财政部、国家国有资产管理局联合下发的《关于变更国有企业隶属关系审批办法的通知》（国经贸企〔1994〕649号）文件行
。除此以外的有偿转让，兼并都应纳入国有资产产权变动管理范围，由国有资产管理部门负责审批。
第七条 国有资产管理部门要主动参与本级政府破产领导小组的工作，参与破产预案的制定。在破产工作中一要注意维护国有资产权益，注重做好进入法律程序前各个环节的审批和把关工作；二要参与破产清算工作，认真确定计入破产财产的数额，防止清算中的国有资产流失；三要通
过产权转让和产权交易等各种方式，促使破产企业财产的整体出售以协助本级政府有关部门最大限度地安置职工。同时，要做好国有资产变卖收入及其他国有资产经营收益的确认和收缴工作。
第八条 严格掌握用国有资产及其变卖收入安置职工的范围。除破产企业外，其他企业不得比照执行。特殊情况，由国有资产管理部门转报同级政府批准，并报国家国有资产管理局备案。
关于困难企业生产自救的国有资产管理工作，可按劳动部和国家国有资产管理局等部门劳部发〔1996〕7号文的规定执行，经国有资产管理部门批准，允许将核定的闲置设备作为投资使用，并可酌情减免国有资产占用费。企业根据国家有关制度规定，办理财产转移手续。
第九条 建立国家、省（自治区）、试点城市之间的工作联系制度。试点城市国有资产管理部门在制定试点方案阶段、实施阶段和工作总结阶段，应将试点工作动态和国有资产管理有关问题及时向省级并国家国有资产管理局作出汇报。
第十条 根据城市改革试点中国有资产管理工作的总体要求，各级国有资产管理部门要制定分层次、分阶段试点工作目标责任制，指定专职机构，落实到处、科室和具体人员，并进行检查和督促。
城市改革试点中的国有资产管理工作由国家国有资产管理局统一领导。省（自治区）国有资产管理部门要根据国家局有关试点的政策精神抓好执行和落实，并加强指导、检查、监督和协调，定期向国家国有资产管理局报告试点工作情况。
1996年8月21日
