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江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市城市房屋租赁管理办法


2005-11-11 16:11:35






　　第一条 为了加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市城市规划区国有土地范围内从事房屋租赁活动的单位和个人应当遵守本办法。
　　第三条 本办法所称房屋租赁是指房屋所有权人作为 出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第四条 房屋租赁活动应当遵循自愿、公平、互利、诚实信用的原则，实行登记备案制度。
　　第五条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一） 未依法取得《房屋所有权证》的；
　　（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
　　（三） 共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四） 权属有异议的；
　　（五） 属于违法、违章建筑的；
　　（六） 不符合房屋安全标准的；
　　（七） 已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（八） 有关法律、法规禁止出租的。
　　第六条 有下列情形之一，视同房屋租赁：
　　（一） 房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
　　（二） 私有房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的；
　　（三） 公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
　　（四）出租柜台、场地的。
　　第七条 公有房屋出租供居住的，租金按照价格主管部门规定的标准执行。
　　其他房屋租赁活动的租金由租赁双方协商议定。
　　第八条 市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内的房屋租赁管理工作。月湖区、市龙虎山风景旅游区、市工业园区行政区域内的房屋租赁管理工作，可以由市房产主管部门委托管理。 公安、工商、物价等行政主管部门以及街道办事处、社区居委会，应当按照各自的职责，配合房产管理部门做好房屋租赁监督管理的相关工作。
　　第九条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
　　（一） 当事人姓名或者名称及住所；
　　（二） 房屋的座落、面积、装修及设施状况；
　　（三） 租赁用途；
　　（四） 租赁期限；
　　（五） 租金数额及支付方式；
　　（六） 房屋修缮责任；
　　（七） 转租的约定；
　　（八） 变更和解除合同的条件；
　　（九） 违约责任；
　　（十） 当事人约定的其他条款。
　　当事人在订立租赁合同时，提倡使用工商、房产管理部门制定的《房屋租赁合同》示范文本。
第十条 房屋租赁期满，租赁合同终止。
　　承租人需要继续租赁房屋的，应当在租赁期限届满前3个月提出，经出租人同意，重新签订书面租赁合同，并办理登记备案手续。
　　房屋租赁期限由当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同，土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。
　　第十一条 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。如不再继续承租的，应当提前30天告知出租人。
　　法人或其他组织出租房屋，在租赁期限内因破产、合并、分立等发生产权转移的，变更后的房屋所有权人应当继续履行租赁合同。
　　第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：
　　（一）符合法律和国家政策规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
　　（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
　　（三）当事人协商一致的。
　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
　　第十三条 租赁合同发生纠纷时，可由当事人进行协商解决，也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
　　第十四条 签订租赁合同，当事人应当向房产管理部门办理登记备案。
　　第十五条 申请房屋租赁登记备案，当事人应当在签订租赁合同30日内持下列证明材料到房产管理部门办理登记备案手续：
　　（一） 书面租赁合同；
　　（二） 房屋所有权证书；
　　（三） 当事人的身份证明及其他有关合法证件；
　　（四） 法律、法规规定应当提供的其他证件。
　　出租共有房屋的，须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋的，须提交委托人同意出租的证明。
　　已设定抵押的房屋出租，须提交抵押权人同意出租的书面证明。
　　第十六条 房产管理部门自接到租赁登记备案申请之日起7日内，对符合房屋租赁登记条件的予以登记备案，并发给《房屋租赁登记证》。
　　变更、终止房屋租赁合同，当事人应当在30日内持有关证明资料报房产管理部门登记备案，办理《房屋租赁登记证》的变更或注销手续。
　　第十七条 《房屋租赁登记证》是房屋租赁行为合法的凭证，租用房屋从事生产、经营活动的，该证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，该证作为公安部门办理暂住户口登记的凭证之一。
　　第十八条 租赁双方应当按规定向房产管理部门交纳房屋租赁登记手续费。收费标准按物价部门的规定执行。
　　第十九条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记证》。若有遗失，应当及时到原发证机关申请补发。
　　第二十条 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　第二十一条 承租人在租赁期间，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　第二十二条 房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定到房产管理部门办理登记备案手续。
　　第二十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
　　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
　　第二十四条 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。
　　第二十五条 房屋租赁当事人，按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。
　　第二十六条 出租人有下列行为之一，给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任：
　　（一） 未征得承租人同意提前收回房屋的；
　　（二） 不按照租赁合同约定期限向承租人提供房屋的；
　　（三） 房屋自然损坏不及时修复的，但租赁合同的约定由承租人修缮的除外；
　　（四） 擅自提高房屋租金的。
　　第二十七条 房屋租赁期限内，出租人的房屋依法转让后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。转让已出租的房屋，所有权人应当提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　第二十八条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋；因此造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
　　（一） 擅自转租、转让、转借或调换房屋的；
　　（二） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（三） 拖欠租金累计6个月以上的；
　　（四） 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
　　（五） 利用承租房屋进行违法活动的；
　　（六） 故意破坏承租房屋的；
　　（七） 法律、法规规定其他可以收回的。
　　第二十九条 违反本办法有下列行为之一的，由房产管理部门对责任者依法给予行政处罚：
　　（一） 伪造、涂改《房屋租赁登记证》的，注销其证书，并可处以罚款；
　　（二） 不按期申报、领取《房屋租赁登记证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
　　（三） 未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。
　　第三十条 违反本办法，情节严重、构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十一条 房屋租赁管理人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十二条 房屋租赁管理工作人员未按规定办理审查登记手续的，当事人可以依法提起行政复议或行政诉讼；给当事人造成损失的，管理部门应当依法承担赔偿责任。
　　第三十三条 城市规划区外国有土地范围内的房屋租赁活动，参照本办法执行。
　　第三十四条 本办法由市人民政府房产管理部门负责解释。
　　第 三十五条 本办法自发布之日起施行。



法官应当具备怎样的职业素养，其主要的培养路径与方法是什么？毫无疑问，我们应当对此问题形成清晰、完整的共识。因为，法官的职业素养水准不仅关乎法律实施的效果，而且关系国家司法制度的权威性和公信力，乃至我们建设社会主义法治国家的具体进程和水平。

从社会现象看，尽管一般社会舆论对于司法的公信力尚存期待，但是人们对于宋鱼水、陈燕萍、詹红荔等先进模范法官所做的司法裁判却具有高度一致的认同感；仿佛对于法官人格、人品的认可，已经超越对于案件是非曲直的价值评判。如宋鱼水“辩法析理、胜败皆服”的感人事迹，詹红荔九年办案“无一重审、无一错案、无一投诉、无一上访”的炫亮业绩等，都用真切的事例说明：法官个人的职业素养，在很大程度上成为影响司法裁判效果的重要因素。

那么，如何有针对性地加强法官职业素养的培养？

精神品格的培养

如果法官受外界之利诱，物欲之蒙蔽，舞文弄墨，徇私枉法，反而以其法学知识为其作奸犯科之工具，则有如为虎添翼，助纣为虐，因而法学修养虽为切要，品格修养尤为重要。



谈及人的素质或素养，精神品格无疑是首当其冲的。在法官的精神世界里，与职业特性密不可分的要素自然是：追求、捍卫社会公平和正义的坚强意志，崇尚法律的价值取向和思维习惯，以及建设社会主义法治国家的坚定信仰和历史使命感。倘若缺此，则意味着法官缺少必不可少的精神支撑或精神脊梁，相应地也失去法官的立身之本。

从实际情况看，近些年我们对于法官职业素养的培养，一些方面还是见诸于法律专业知识层面。相对而言，在促进法官职业操守、法律信仰等精神品格的养成方面，我们还是显得办法不多，成效不够明显。其中缘由之一，不能不说我们在思想认识上存在某些模糊空间。毫无疑问，我们大力倡导司法为民是正确的。与此同时，我们还应结合审判工作的规律性和实际情况提出有针对性的落实方案。好比开车倡导安全驾驶，如果缺少科学合理的具体驾驶规程和技术要领的支持与应用，这种一般性倡导的实际功效就势必大打折扣。前年温家宝总理在人大记者会上道出：公平正义比太阳更有光辉，可谓一语激起千层浪，被舆论媒体广泛誉为最为温暖人心的话语。追求公平正义，是政治文明的发展方向，是社会主义本质的必然要求，是构建和谐社会的重要基石，也是我们党立党为公、执政为民的切实体现，人民法院在其中肩负着举足轻重的责任。因此，培养法官精神品格的重心，应当契合现实社会的急切需要，反映审判工作的规律与特点。

事实上，法官队伍中出现的工作责任心不强，把审判案件当作一般的谋生手段，满足或止步于完成工作指标或任务的消极情绪；面对形形色色的关系案、人情案，时有放弃中立、公正裁判立场的表现；以及少数法官身上发生的权钱交易的司法腐败案件，这些轻重不同、类型有别的病灶反应，虽有制度、机制上的多种诱发原因，但是，法官自身的精神懈怠与道德叛离无疑是起主导作用的内在因素。诚如著名法学家史尚宽先生所言：如果法官受外界之利诱，物欲之蒙蔽，舞文弄墨，徇私枉法，反而以其法学知识为其作奸犯科之工具，则有如为虎添翼，助纣为虐，因而法学修养虽为切要，品格修养尤为重要。一言以蔽之，法律和法学知识无论如何不能沦为任何个人玩弄于股掌的把戏甚至谋取私利的工具，法官的精神品格应当成为法官职业素养的第一要素。

从培养路径和方法角度说，法官精神品格的塑造与养成，一方面有赖于法官的自我修养与文化自觉；另一方面也离不开外在的充分养分与适宜环境。在人的可塑性意义上讲，人是环境的产物。因此，我们在近些年不断强化对不廉行为惩戒的基础上，有必要在具体的制度安排中切实加强鼓励法官正直、廉洁办案的激励策略和导向措施，真正形成引导法官自觉成为社会公平正义的坚定捍卫者与社会主义法治国家的忠诚建设者的良好氛围。

专业养分的补充

如果在法官动辄质疑、否定法律的氛围里，祈望民众普遍地敬畏、尊崇法律，这种情景当然是难以想象的。



在日常的审判实践中，面对纷繁复杂的案件事实与相对稳定、简约的法律条文，有时法官会抱怨法律条文的僵化或者束缚了手脚，感叹按照一般老百姓的观点和立场等也可以作出合理的裁判。应当讲，这种看法有其合理的生长因子，那就是重视观察、体悟司法裁判与民众的价值观念、思维习惯的符合性，相应地亦有利于争取大众舆论或司法裁判的社会效果。但是，其副作用也比较显见，即有意无意地把法律的规范作用与民众的价值观念及社会效果对立起来，或多或少表现出排斥、否定法律作用的负面情绪。倘若长此以往，不仅可能滋长具体的司法困扰，即司法裁判的标准究竟是法律规范还是社会大众的观点、立场？而且在不经意之间还有可能动摇人们的法律信仰，陷入法律虚无主义的泥潭。换言之，法官不仅仅是司法裁判者，更应是法律权威和法治理念的坚定捍卫者。如果在法官动辄质疑、否定法律的氛围里，祈望民众普遍地敬畏、尊崇法律，这种情景当然是难以想象的。分析产生问题的缘由，笔者感到，司法实践中法官长期缺乏有共识的法律方法的系统训练，致使解释法律不尽充分或许是其中的重要成因。

对于一个成熟的专业、学科来讲，其基础理论通常包含三个部分：即价值、原理与方法论。价值说明本专业的作用和功效；原理描述专业活动的规律性；方法展示利用掌握的规律性发挥特定作用的路径和办法。相对于法律专业而言，我们一直缺少法律方法论的专门总结、提炼与严格训练，以至于司法实践中关于如何发现法律事实、解释法律条文、正确适用法律等，主要依凭法官个体的感悟与经验；由此产生的办案方法的多样性、零散性与个体差异性也就在所难免，继而带来的法律适用不够统一、不尽协调的问题乃具有一定的普遍性和必然性。有鉴于此，在司法实践中加强法律方法的系统总结与规范提炼，在法官的职业素养中及时补充法律方法论的专业养分，理应成为我们提高案件审判质量、提升法官业务水平的重要工作抓手。因为，主要专业内容的缺失必然意味着专业品质的下降。

具体解析法官抱怨法律的现象，笔者的切身体会是：在理解、适用法律中，我们不能把法律条文的字面含义当作法律规范的全部内容。通常说来，法条的字面含义只是我们认识了解法律的必经通道，或者仅仅是一扇窗口。单一法条或法律规范的完整内容，必须置于整体的制度环境来解读，以实现理解、适用法律的系统协调性和价值目的性。举例来说，2011年5月1日开始实施的刑法修正案（八）对于盗窃罪做了大幅修改，在规定盗窃数额较大和多次盗窃的基础上，又增设了入户盗窃、携带凶器盗窃和扒窃三种盗窃罪行。于是，实务中对于盗窃罪的解读产生两种见解：一种观点认为，对比以往的盗窃犯罪，新增设的三种盗窃行为明显是既不需要犯罪数额，也不需要犯罪次数，只要实施相应的危害行为，就可以认定为犯罪。另一种观点认为，且莫说法官，就连一般老百姓也知道并非所有的小偷小摸行为都构成犯罪；我们还是应当按照以往对于入户盗窃和扒窃的治罪标准，掌握相关犯罪的政策法律界限。从法律解释论视角看，同属侵财类犯罪的抢夺罪、诈骗罪等，仍然是以数额较大为成罪标准；即使性质更为严重一些的抢劫罪，也要受到刑法总则第13条“但书”的原则性约束，并非一经实施抢劫行为，即可一律成罪。为了保持同类犯罪在定罪处罚上的协调一致性，很显然不应当对于盗窃罪的认定作出显著例外的解读。应当讲，上述第一种观点忽略了法条关系间的系统平衡性，对于法律精神实质的把握尚欠准确。与此相反，第二种观点基于法条文义的局限性，主张将生效的法律规定断然搁置一边，这种做法当然不符合罪刑法定原则所秉持的法治立场，也不足取。由此可见，单纯拘泥于法条字面含义理解、适用法律，其结果要么是背离法律的精神实质，要么是偏离法治的基本立场。正是在此意义上，我们说娴熟掌握、运用各种法律解释方法，是法官日常审判工作中的必修功课，也是法官职业素养中不可或缺的基本技能。

重拾经验的价值

对于缺少生活阅历和办案历练的年轻法官，要求其精到拿捏复杂社会生活中的是非曲直，并以平实的语言达到说服人心的效果，这种期待常常是脱离实际的想法，甚至是一种事与愿违的苛求。



就一般社会观感而言，法学教授评判案件的水准通常获得较高的公众认同和社会声誉。稍事比较，应当正视法官判案具有更为严格的规范要求。因为，教授可以根据学术兴趣选择评判的案件或问题，法官无论案件类别、难易程度都得做到有案必断，不得拒绝裁判；教授可以慢慢推敲案情、反复梳理思绪，法官必须在法庭上或者审限内就拟定判词、作出决断；教授的判断可以标新立异、独树一帜为价值取向，法官的裁判必须融情、理、法于一炉，以符合社会公义、赢得公众认同为目标理想。质言之，这里之所以把法学教授拿来作参照，目的在于说明司法裁判以即时判断为特征，法官判案时面临着专业能力和个人素养的严峻挑战。由此引出一个问题：既然法官断案的要求如此之高，如何保证法官作出的即时判断是正确无误的？

诚如美国著名大法官霍姆斯所言：“法律的生命不在于逻辑而在于经验。”无论是在英美还是大陆法系国家，人们大多认同法官职业以具有丰富的司法实践经验（包含直接和间接经验）为特质。换句话说，对于缺少生活阅历和办案历练的年轻法官，要求其精到拿捏复杂社会生活中的是非曲直，并以平实的语言达到说服人心的效果，这种期待常常是脱离实际的想法，甚至是一种事与愿违的苛求。反观我们的现实情况，不少法院的普遍现状是，一线办案的法官大多比较年轻，有经验的资深法官往往退居幕后。这种状况当然有其历史和现实的诸多原因，但我们在思想观念上有必要适度澄清或纠正的是：在前些年强调法官专业化、精英化的过程中，似乎对于法官的司法实践经验有所忽略，甚至把既往的经验不分青红皂白地当作了老套、落伍的事证。对此，我们是应当有所反思的。就事理而言，精深的法律专业知识必须经由司法实践来检验。常言道：细节决定成败。这里应当补充的是，经验决定细节。因为没有成百上千次的成败经验，哪有手感之下精美绝伦的工艺细节。俗话说：艺高人胆大。表述的也是经验的妙趣。就制度、机制来说，不仅我们的法官遴选制度有必要加大司法实践经验的权重，而且现实紧迫的是，我们必须思考、解决当下的问题：如何使众多年轻法官的审判经验尽快地充实起来？如何使资深法官的审判智慧得到最大限度的有效运用？

寻着这样的思路，我们不妨考虑以下办法可以作为破解上述困境的路径：其一，对于法院新进人员，试行进门拜师、出师考核制度，使新进人员从入院伊始就被纳入法院的经验传承模式，得到资深法官的言传身教，从速间接获得经验。其二，建立在职法官的例行业务切磋交流制度，使每个法官的个别审判经验在交流切磋中被加工提炼、汇聚整合，最终变成所有法官的共同经验和智慧。其三，明确资深法官（尤其是庭、院长）参加合议庭审理案件的类型和比重，使资深法官及其审判经验直接介入重大、疑难和敏感案件的审理与把关，同时发挥示范和引领的作用。最后，积极呼吁适度延长资深法官的退休年龄，目前可以推行返聘部分经验丰富、精力充沛的法官回院工作的办法，以缓解法院人手普遍紧缺、资深法官比重明显不足的燃眉之急；同时促使优质的审判资源切实得到合理的安排与使用。

在案件管理层面，我们有必要树立“一审打造精品案件，二审着力修复个别瑕疵”的案件质量管理理念。正如日常生活中的名优产品都是力戒出厂瑕疵，辅以售后维修保障才得以形成产品信誉和最大经济效益一样，要提高审判质量及司法公信力，也必须从保证案件审理的初始质量着手。假如一审仅做粗糙加工，寄望二审打造精品，就如同希冀售后维修服务能够提升产品品质一样，二者同样难以想象。因为，在一审裁判显现粗疏、瑕疵的背景下，从证据角度讲，二审要收集、固定证据所耗费的时间往往更长，难度更大，而其接近案件客观真实的可能性却相对变小；从化解矛盾的心理因素看，一审胜诉方实现可得利益与败诉者夺回应得利益的心理大多会同步加强，彼此在二审中的对抗心理亦会相应加剧；从诉讼成本及效益看，即使二审裁判完全实现公正价值，无论是诉讼当事人的人力、物力还是国家的司法资源投入均会成倍支出，其总体效益较之一审公正裁判无疑会大打折扣。一句话，一审案件的审判质量直接关系到司法公正性的实现水平。

然而，我国大多数基层法院承担了80%以上的一审案件，与中高级法院相比，基层法院的人员编制较少，审判人员的职级、职称较低，招录、选拔条件一般较宽，由此形成巨大的案件数量、艰巨的审判任务与人力资源普遍紧张的突出矛盾。很显见，倘若一审裁判瑕疵较多，则势必给司法裁判的整体公信力带来明显影响甚至负面评价。况且，常识、经验反复告诉我们，一审裁判基础上的二审救济往往是有限弥补。除非案件事实发生重大变化，二审改判调整的幅度一大，往往就难以避免法官恣意行使自由裁量权的怀疑和指责。因此，我们既要强调把矛盾纠纷尽量化解在基层，也要重视加强基层法院的人力资源配置，使其所承担的审判职责与其审判能力和工作条件等尽量相匹配、相适应。确切地说，基层法官的职业素养水平，关系、影响人民法院审判质量和司法公信力的整体判断，应当作为法官职业素养培养的工作重点。

（作者单位：上海市第一中级人民法院）