五指山市人民政府关于印发五指山市城镇最低收入家庭廉租住房
海南省五指山市人民政府
五指山市人民政府关于印发五指山市城镇最低收入家庭廉租住房
五府〔2007〕28号
各乡、镇人民政府，市政府直属各单位：
现将《五指山市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二〇〇七年七月三日
五指山市城镇最低收入家庭
廉租住房管理办法
第一章 总则
第一条 为完善本市城镇廉租住房管理制度，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，根据国家建设部等部门联合下发的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》以及《海南省人民政府办公厅关于建立和完善城镇廉租住房制度的意见》（琼府办[2007]3号），结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政辖区内城镇最低收入家庭廉租住房资金及房源的筹措、住房配租、租赁住房补贴及住房管理工作。
第三条 本市城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。
第四条 本办法所称的廉租住房是指市人民政府在住房领域实施社会保障职能，向符合条件的本市城镇最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
第五条 市房产管理局负责我市城镇最低收入家庭廉租住房管理工作。
市财政、民政、国土、地税等部门按照本办法的规定，协助做好我市城镇最低收入家庭廉租住房管理的有关工作。
第二章 住房保障的条件及面积标准
第六条 同时具备如下条件的家庭，可申请本市城镇最低收
入住房困难保障。
（一）具有本市非农业常住户口且实际居住，家庭成员之间有法定的赡养或抚养关系，且至少有一人取得本市非农业常住户口3年（含3年）以上；家庭月人均收入低于当年本市城镇居民最低生活保障标准，或已接受民政部门连续救助3个月（含3个月）以上的家庭。
（二）家庭住房符合下列情况之一的：
1、家庭人均住房套内建筑面积低于12平方米（含12平方米）以下的；
2、现居住房屋经鉴定属危房（含居住自有危房、租住国家直管公房、租住所处单位住房）；
3、没有住房的。
第七条 廉租住房保障的住房面积标准为：单身家庭为20平方米，两人家庭为人均17平方米，三人家庭为人均15平方米，四人及其以上家庭为人均13平方米。
第三章 廉租住房资金
第八条 廉租住房资金贯彻多渠道筹措的方针，并通过如下方式筹集。
（一）每年度由市财政预算安排的专项资金；
（二）每年住房公积金增值收益在用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后余额的10%，作为我市廉租住房建设的补充资金；
（三）每年按规定提留用于廉租住房建设的土地出让净收益的5%用于廉租住房建设。
（四）接受社会捐赠和通过其他渠道筹措的资金。
第九条 廉租住房资金作为长期专项住房资金，由市房产管理部门实行专户储存，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修及物业管理费用等。
市财政部门对廉租住房资金的筹集、使用和管理进行监督。
第十条 廉租住房资金的筹集使用及审批管理，由市房产管理部门会同市财政、民政部门制定具体办法。
第四章廉租住房房源
第十一条 实物配租的廉租住房的房源，可由市房产管理部门通过如下方式筹集：
（一）利用廉租住房专项资金收购符合本市廉租住房标准的旧普通住房；
（二）腾空的公有住房；
（三）根据廉租住房实物配租所需住房的年度计划，利用廉租住房专项资金兴建的廉租住房；
（四）接受社会捐赠和通过其他方式筹集的符合本市廉租住房标准的普通住房。
实物配租的廉租住房来源以收购现有旧住房为主，实物配租向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需求助的家庭倾斜。
第十二条 政府新购建的用于廉租的住房以小套型为主，面积标准可分别按成套住房套内建筑面积36平方米、50平方米或60平方米计。
廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，由政府无偿划拨。
第十三条 市房产管理部门应会同市民政部门根据本市廉租
住房需求情况，提出由市政府廉租住房房源筹集计划，并报市人民政府批准后实施。
第十四条 对开发建设和购置廉租住房，由市政府依照国家相关法律、法规及规章的规定，在土地、规划、税费等方面给予政策扶持，并具体参照经济适用房的有关规定执行。
第十五条 依据本办法第十一条规定筹集的廉租住房，由市房产管理部门统一登记备案管理。
第五章 廉租住房配租
第十六条 廉租住房配租，是指市人民政府向符合本办法第六条规定条件的本市城镇最低收入家庭直接提供廉租住房租赁，并按照廉租住房租金标准收取租金的行为。
第十七条 符合本办法第六条规定条件的城镇最低收入家庭，如申请廉租住房配租的，应当由申请家庭的户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，向市房产管理部门提出书面申请，并提交下列材料。
（一）民政部门出具的城镇居民最低生活保障救助证明，或由申请人所在单位或所处居委会或镇人民政府出具的收入证明，并经民政部门审查及出具符合家庭月人均收入低于当年本市城镇居民最低生活保障标准的证明材料；
（二）廉租住房保障申请表；
（三）申请家庭成员的身份证及户籍簿；
（四）现居住地所处居委会或镇人民政府或申请人所在单位出具的住房情况证明；
（五）其它相关材料。
申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
第十八条 市房产管理部门收到廉租住房申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请资料不齐全或不符合条件的，应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容。
经审核符合条件的，市房产管理部门应当在申请人的户籍所在地、居住地或工作单位将审核决定予以公示，公示期限为15日。
经公示无异议或者异议不成立的，由市房产管理部门予以登记，并书面通知申请人。
经公示有异议的，市房产管理部门应在10日内完成核实。经核实异议成立的，不予登记。对不予登记的，应当书面通知申请人，说明不予登记的理由。
第十九条 对于已登记的申请人，由市房产管理部门会同民政部门负责安排住房配租或按规定条件排队轮候。在轮候期间，申请家庭的基本情况发生变化的，申请人应当及时告知市房产管理部门。市房产管理部门核实后，应根据申请人基本情况变化的事实，相应进行变更登记或者取消其轮候配租资格。
第二十条 廉租住房配租，应当由申请人与市房产管理部门签订廉租住房租赁合同，并由申请人按规定缴纳廉租住房租金。廉租住房租赁合同由市市房产管理部门会同市民政部门统一印制。
第二十一条 廉租住房租金标准原则上按照维修费和管理费两项因素确定。具体由市房产管理部门会同市物价、民政部门，
根据实际定期进行测算，报经市人民政府同意后公布实施。
第六章 租赁住房补贴
第二十二条 租赁住房补贴，是指市、区人民政府向符合本办法第六条规定条件的本市城镇最低收入家庭发放住房补贴，由其到市场上租赁符合规定标准的普通住房的行为。
第二十三条 符合本办法第六条规定条件的城镇最低收入家庭，如申请租赁住房补贴的，由申请人依照本办法第十七条的规定向市房产管理部门提出申请。
第二十四条 经市房产管理部门审查同意后，申请人方可与房屋出租人签订廉租住房租赁合同，并共同申请办理住房租赁合同备案登记，领取房屋租赁证。房屋租赁合同备案手续费减半收取。
第二十五条 租赁住房补贴的金额，按经核准住房保障的房屋套内建筑面积为基数，并按本市规定的当年同类结构房屋公有住房租金标准的1.8倍计算。
第二十六条 市房产管理部门应根据住房租赁证及经核定的租赁住房补贴金额，并报市财政部门同意后，办理租赁住房补贴发放手续。
第二十七条 租赁住房补贴从市房产管理部门管理的廉租住房专项资金中列支。廉租住房专项资金出现缺口时，可向市财政部门申请补贴。
经审批并向申请家庭发放的租赁住房补贴，应由市房产管理部门将补贴资金直接拨付出租人，用于冲减房屋租金。
第七章廉租住房租金核减
第二十八条 廉租住房租金核减，是指市人民政府依据本办
法的规定，在一定时期内对已享受配租廉租住房的城镇最低收入家庭给予住房租金减免的行为。
第二十九条 符合下列条件之一的廉租住房承租户，可向市房产管理部门申请免交住房租金。
（一）享受民政部门连续救助达2年（含2年）以上的特困家庭，且家庭成员人数在2人（含2人）以上的；
（二）家庭唯一劳动力患有重大疾病，或者持有残疾人证书的，且家庭成员人数在2人（含2人）以上的；
（三）经批准的特殊困难家庭。
第三十条 符合下列条件之一的廉租住房承租户，可向市房产管理部门申请减收住房租金。住房租金减收幅度，原则上不超过该廉租住房核定租金的40%。
（一）家庭成员中有3人（含3人）以上，具有法定的赡养或者抚养关系，且被赡养或者被抚养人现没有经济收入的；
（二）经批准的特殊困难家庭。
第八章 廉租住房的管理
第三十一条 利用廉租住房专项资金购建的廉租住房、回收的公有住房、以及通过其他方式筹集或者由市民政部门接受社会捐赠的廉租住房，其房屋产权归属市人民政府，由市房产管理部门代为登记房屋产权。
第三十二条 廉租住房原则上只作为政府向符合条件的申请家庭提供住房实物配租，不得销售。
产权归属于市人民政府的廉租住房，经市人民政府同意后，由市房产管理部门结合实际，分别用于向符合条件的申请家庭提
供住房实物配租。调剂后的房屋产权归属不变。
第三十三条 廉租住房的物业管理，由市房产管理部门依照物业管理的有关规定实施管理。
第三十四条 享受廉租住房实物配租、租赁住房补贴、住房租金核减待遇的城镇最低收入家庭，应当每年度向市房产管理部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。市房产管理部门应当会同有关部门对其申报情况进行复核，并按照复核结果，相应调整租赁住房补贴、住房租金核减或者廉租住房实物配租情况。
对已享受廉租住房保障家庭的收入、住房情况连续一年（含1年）以上超过规定保障标准的，市房产管理部门应当取消其廉租住房保障资格、停发租赁住房补贴、停止住房租赁核减，或者在合理期限内收回已配租的廉租住房。
第三十五条 市房产管理部门应当会同民政部门对享受廉租住房保障的城镇最低收入家庭的收入情况和住房情况定期进行检查。
第九章 罚则
第三十六条 城镇最低收入申请家庭对市房产管理部门的审核结果、轮候结果、配租结果等有异议的，可以向市人民政府申诉。
第三十七条 城镇最低收入家庭申请廉租住房保障时违反规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由市房产管理部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，由市房产管理部门责令其退还已领取的租赁住房补贴；或者退出已承租的廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额；或者补交核减的租金。
第三十八条 享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由市房产管理部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁住房补贴，或者停止租金核减。
（一）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出本市廉租住房保障面积标准的；
（二）擅自改变房屋用途的；
（三）将承租的廉租住房转借、转租的；
（四）连续六个月以上未在廉租住房居住的。
第三十九条 房产管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，违反本办法规定，在廉租住房保障管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的，对实施廉租住房保障工作不依法履行监督管理职责的，或者发现违法行为不予查处的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十章附则
第四十条 本办法自2007年6月1日起施行。
作 者：刘述莉 女 华东政法学院国际法学院硕0304 班国际法专业
公司“法人格否认”制度浅析
内容摘要：我国2005年10月27 日重新修订并于2006年1月1日实施的《公司法》第二十条规定了理论界讨论已久的法人格否认制度，从而使这个制度有了立法上的依据。本文拟根据该条规定，对此制度从其含义、理论依据、构成要件、适用范围等方面作一简要剖析。
关键词：公司法修订 法人格否认 揭开公司的面纱 权利的滥用 赔偿责任 债权保护
一、 公司的法人独立地位和股东有限责任的滥用与规制
公司的法人独立地位和其股东的有限责任，是现代公司法的两大基石。这体现在修订后的公司法第三条 。趋利避害是经济人的本能，利润的最大化，风险的最小化，是在选择经营形式时每一个投资者首先考量的。我国修订前后的公司法都规定了，在我国可依据公司法设立有限责任公司和股份有限公司两种公司形式，包括一般的有限责任公司、国有独资公司以及修订后增加的一人公司，和一般的股份有限公司及上市公司。无论选择何种公司形式，一旦在股东投资的财产上成立公司法人，在商场里冲锋陷阵的就是公司这个实体了，而股东则隐入其后。形象地说，当公司有盈利时，公司就象根管子，将利润源源不断地输入到股东的手里，而当公司需要对外承担责任时，公司就成了股东的保护墙，如果用英美法里的说法就是股东的面纱，庇护着股东不会承担进一步的损失。利润可以期望最大化，而损失的预期永远只限于自己的投资额，这就是股东的最基本权利---股东的有限责任。
任何权利都有被滥用的可能。在股东的有限责任这个权利上走得太远，就有可能成为其躲避债务、欺诈甚至违法犯罪的保护伞。实践中，公司法人格被滥用主要有空壳公司 、脱壳经营 、虚假出资及母公司滥用子公司的独立人格4等几种表现形式。
法律只能作为权利和利益的平衡器，而不能被用来非法营利。规制法人格被滥用可以从两个方面进行，一是预防性的，主要是保证公司资产的充实。原公司法采取的是严格资本制（即实缴资本制），而修订后的公司法采取的是授权资本制，公司注册资本金可以允许股东在一定期限内分期缴纳，这就要求工商行政机关等监管部门加强监管的力度，严格规范公司的设立，监视公司的运营，甚至吊销公司的营业执照。但是行政手段往往是比较极端的措施，干预过多反而会阻碍公司的健全发展；因此需要在特定的法律关系中给予受损害方以救济，即第二方面事后救济性的，也就是本文要讨论的法人格否认制度
二、 法人格否认制度的发展
公司法人格否认(disregard of corporate personality)是大陆法系国家的术语，在英美法系国家中被称为"揭开公司的面纱"（lifting the veil of the corporation）或"刺破公司法人面纱"(piercing the corporation’s veil)，是指为阻止公司独立人格的滥用和保护公司债权人利益及社会公共利益，就具体法律关系中的特定事实，否认公司与其背后的股东各自独立的人格及股东的有限责任，责令公司的股东（包括自然人股东和法人股东）对公司债权人或公共利益直接负责，以实现公平、正义目标之要求而设置的一种法律措施。
法人格否认论自19世纪后期开始，依据美国的判例产生并发展起来。美国法官Sanborn在Untied States V. Milwaukee Refrigerators Transit Co.142F.2d 247,255一案中的判决写道：“如果确定一种原则的话，那就是，公司被作为一种法律实体是一般原则，除非出现相反情况；但是，法律实体被用来妨碍公众便利、庇护不法行为，保护欺诈或者包庇犯罪行为时，法律将会视法人为无权利能力的数人组合体。”后来这一理论也在大陆法系国家里得到了发展，如德国的透视理论和日本的形骸理论，韩国1988年出现了适用法人格否认论的判例（大法院1988 11 22判决） 。
在我国，公司法修订前也由有有关法人人格否认的规定。1987年最高人民法院作出的《关于行政单位和企业单位开办的企业倒闭后债务谁来承担问题的批复》，首次以司法解释形式确立法人人格否认制度在司法实践中的适用。1994年最高人民法院做出的《关于企业开办的其他企业被撤销或者歇业后民事责任承担问题的批复》中规定："企业开办的其他企业已经领取了企业法人营业执照，其实际投入的自有资金虽与注册资金不符，但达到了《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》第十五条第（七）项或其他有关法规规定的数额，并且具备了企业法人其他条件的，应当认定其具备法人资格，以其财产独立承担民事责任。但如果该企业被撤销或者歇业后，其财产不足以清偿债务的，开办企业应当在该企业实际投入的自有资金与注册资金差额范围内承担民事责任。""企业开办的其他企业虽然领取了企业法人营业执照，但实际没有投入自有资金，或者投入的自有资金达不到《中华人民共和国企业法人登记管理条例实施细则》第十五条第（七）项或其他有关法规规定的数额，以及不具备企业法人其他条件的，应当认定其不具备法人资格，其民事责任由开办该企业的企业法人承担。"该规定贯彻的是公司法人制度中的资本确定、资本充实和资本不变原则，要求公司必须达到与其经营活动相适应的资本规模。当公司资本不足时，股东不仅违背了其足额出资的法律义务，而且还将其经营风险转嫁给债权人，此种情况下，应否认公司的独立人格，由股东直接对公司债权人承担责任。
三、 我国修订后的公司法对此之规定
修订后的公司法总则第二十条第三款直接对此作了规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。” 根据该款规定，公司债权人的利益受到严重损害时，如果能证明是公司的股东滥用公司法人独立地位和股东的有限责任以逃避债务所致，则债权人可以选择 1、向公司求偿；2、向公司的股东求偿；或者3、同时向公司和公司股东求偿。而依据该法第三条的规定，在一般情况下，公司债权人只能向公司求偿。
修订后的公司法第二章第六十四条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”一人公司为单个股东所有，如其财产不能独立于股东，则其法人的独立地位不能保证。
总观修订后的公司法对法人格否认的相关条文，可以看出第三条、第五条 、第二十条和第六十四条构成了一个含有内在逻辑关系的整体。公司的法人独立地位和股东的有限责任是基本制度，公司应守法经营和讲究诚实信用是基本原则，如果公司的股东滥用其有限责任，利用公司作为其非法营利的工具，诚实信用的基石就坍塌了，也就是说，公司股东用自己的行为否定了自己，走到了法律设计的另一面---在此行为中，公司的法人格被否认，股东不仅仅以其投入公司的资本额对外承担责任，还应以其其他资产对公司债务承担连带责任。
四、 公司法人格否认制度理论上的依据
关于公司法人格否认的理论依据，有很多主张。
英美法系理论上主要有公司是股东的代理人说（agency rules）、股东的工具说（instrumentality rules）、股东的分身说（alter ego），或者是公司和股东是同一体说（identity rules ）等等。但有人批评说，这些都是比喻性的提法，对法人格否认论的法理上的理解并没有多大的帮助。英美法系的法律多注重法律的实用性，“揭开公司的面纱”主要体现在具体案例之中。
大陆法系则从民法的诚实信用原则和禁止权利滥用原则里寻找其法理上的依据。公司的法人格独立和股东的有限责任是以合法目的使用为条件而被赋予的特殊权利，当股东违反正义滥用此权利时，该权利就失去了存在的根据。
在我国，民法的诚实信用原则与禁止权利滥用原则相对比较完善，公司法作为民法的特别法，其规定的法人格否认制度自可援用民法上的基本原则来作为其理论上的依据。事实上，我国修订的公司法在总则里增加了诚实信用的规定 。
五、 构成要件
公司法人格否认的构成要件不仅仅具有理论上的意义，更重要的是实践意义上的，因为这将直接影响到债权人是否能得到债权的实现以及公司法人格否认制度的实用性的程度。
在国外，普遍认可的法人格否认要件为：1、特定股东完全控制公司；2、公司事业实质上是股东个人的事业； 3、由于公司无资力，公司债权人承受得不到清偿的损失 。股东的滥用意思并没有作为构成要件之一。
在我国，根据修订后的公司法第二十条第三款的规定，可归纳出以下构成要件：1、公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务；2、公司债权人的利益受到严重损害；3、前两条之间存在因果关系。
如果从债权人举证的角度来说，最关键的是，怎么证明公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任？是只要证明有滥用的行为呢？还是另外还要证明股东在主观上也存在恶意？我认为这点在第三款的规定中是存在歧义的。我们来看看第三款的条文：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。问题在于“逃避债务”四个字。在理解上，如果把这四个字断进前一句，对债权人就很不利，因为要证明股东滥用行为的目的是为了逃避债务，也就是说还要证明股东主观上有滥用的恶意；但是，如果把这四个字结合后面的“严重损害公司债权人利益的”来理解，结论迥异，债权人只要证明股东有滥用的行为（行为要件）和 债权人利益的损害（结果要件）就可以了，不用证明股东主观上的恶意。
本人认为，应该采用后一种理解。如果股东完全控制公司，并将公司的事务作为个人的事务来经营，这个行为本身就违背了公司法人独立地位和股东有限责任的设计本意。这点还可以在修订后的公司法对一人公司的相关规定中得到佐证。修订后的公司法第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”一人公司里，股东与公司的关系是最紧密的，如果能证明公司没有获得独立于股东的财产，尚且要求股东和公司来一起承担责任，遑论其他类型的公司形式。
另外还有主体要件。修订后的公司法将主体限于公司债权人和公司股东。也就是说，作为公司法人格否认主张者的公司的债权人，可依据该制度向公司的股东求偿，而不能向非股东身份的公司其他人员如董事、监事或高级管理人员援用该制度。当然，这里还存在如何界定公司股东和公司债权人的问题，限于篇幅，暂且不论。
六、 适用范围
公司法人否认的适用范围是指公司债权人在哪些情况下向公司股东直索。公司在经营活动中，与第三人进行交易所产生的债务，如符合法人否认的要件，自是可以向公司股东求偿，这点无疑问。公司对第三人产生的侵权行为责任能否以法人否认理论归于公司股东承担？如公司的代表人因业务关系做出对第三人的侵权行为，从而使公司承担赔偿责任，但公司无资力赔偿，而且公司具备法人格否认的其他要件时，能否否认其法人格，向股东追究损害赔偿责任呢？
还是要从第二十条第三款的规定里寻找答案。从该款规定来看，应适用于债权债务关系。根据我国民法通则有关债的规定，债包括合同之债、侵权行为之债、无因管理之债和不当得利之债，从这个角度来说，只要符合法人格否认的要件，应是都可以援引来向股东追究赔偿责任的。
七、 否认的法律效果
公司法人否认不会导致公司法人格的一般否认，而只是针对特定事件，否认公司独立于享有控制权的股东，从而将因此特定事件所产生的债务归于公司股东身上，而对于此特定事件之外的公司其他事务来说，公司仍具有法人的独立地位，公司的股东也仅对公司债务承担有限责任。
另外，在此特定事件中，公司股东替代公司成为责任的承担者的同时，也应该享有公司的各种抗辩权。
八、 结语
公司法人格否认，否认了股东的有限责任，而股东的有限责任是股东设立公司的重要动机，也是公司法的基石。比较修订后的公司法第三条和第二十条第三款，同时规定在总则中，在合法使用的条件下，自会达到立法追求的权利和利益平衡的效果，但是这毕竟意味着从立法的高度打破了原有的基本秩序。矫枉不能过正，对一种权利滥用的规制不能也不应该导致另一种权利的滥用。公司法人格否认只能作为公司法人独立地位和股东有限责任的一种特别例外情况来对待，在适用时只能谨慎。
