新余市人民政府关于印发新余市房地产开发项目建设联审和竣工验收暂行办法的通知
江西省新余市人民政府
新余市人民政府关于印发新余市房地产开发项目建设联审和竣工验收暂行办法的通知
各县（区）人民政府、管委会，市政府各部门，市直各单位：
现将《新余市房地产开发项目建设联审和竣工验收暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
二○○七年八月二十八日
新余市房地产开发项目建设联审和竣工验收暂行办法
第一章 总则
第一条 为了规范本市房地产开发项目建设，促使房地产开发项目整体水平提高，维护购房者的合法权益，根据有关法律、法规，结合实际，制订本办法。
第二条 本办法所指的房地产开发项目，是指按建设项目审批程序批准的，由具有资质的房地产开发企业开发组织建设的普通住宅、公寓、办公用房、商业用房及其按规划要求配置的配套设施。
第三条 凡在本市城市规划区范围内取得国有土地使用权后的房地产开发项目，在取得建设工程规划许可证之前，必须进行设计联合审批（以下简称联审）。房地产开发项目竣工后，必须进行竣工验收。
未经设计联审的房地产开发项目不得开工。未经竣工验收的房地产开发项目不得交付使用，不得办理《房屋所有权证》初始登记、《国有土地使用权证》分户登记。
第四条 新余市房产管理局负责房地产开发项目建设联审和竣工验收的牵头工作，市规划、建设、城管、国土资源、人防、消防、环保、气象等单位依照各自职责做好房地产开发项目建设联审和竣工验收工作。
第五条 参加联审的部门（以下称联审部门）和竣工验收的部门（以下称验收部门）应当在新余市行政服务中心设立窗口，受理、办理有关许可事项，送达有关文书。
第六条 建立房地产开发项目区内配套设施保证金（以下简称设施保证金）制度。设施保证金由房地产开发单位（以下称开发单位）按建筑面积每平方米50元的标准缴交，专户储存于由市城管局指定的银行，其本金及孳生的利息均属开发单位所有。
市城管局应当加强对设施保证金的监督。房地产开发项目竣工验收前，任何单位和个人不得动用设施保证金。房地产开发项目竣工验收合格后，设施保证金本息全部退还给开发单位。
第二章 联审
第七条 房地产开发项目建设联审按照“统一受理、分头审批、限时完成、集中回复”的运作方式。
第八条 开发单位应提交下列资料：
㈠申请报告及房地产开发企业资质证书；
㈡立项批文；
㈢《房地产开发项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》及用地红线图；
㈣《土地出让合同》及《土地使用权证》；
㈤规划方案（需附光盘）：
1、规划设计说明；
2、总平面规划图；
3、道路交通规划图；
4、工程管线规划图；
5、坐标定位尺寸图；
6、绿化规划设计图；
7、建筑设计方案；
8、有关规划设计和建筑设计规定的其它图纸；
㈥公共配套设施设计方案、物业管理用房设计方案、经济适用住房（廉租房）配置方案、白蚁预防合同以及室外工程管线设计图等；
㈦由具有相应设计资质的设计单位设计的完整的建筑初步设计方案，内容包括建筑平、立、剖面设计和概算、给排水系统、强弱电系统、消防设计、人防工程设计、管道燃气设计、市政、公建配套等；
㈧由具有相应设计资质的设计单位设计的完整的环境景观初步设计方案，内容包括设计说明、集中公绿内的小品、雕塑、游憩设施设计、沿城市主要道路街景设计、1:500绿化设计平面图；
㈨环境影响评估报告及环保部门批复意见；
㈩新建环境卫生设施；
（十一）由具有相应设计资质的设计单位设计的完整的防雷装置初步设计方案（含设计说明、屋面防雷平面图、接地装置平面图、接地系统图、总配电图等）；需要进行雷击风险评估的项目，还需提交由防雷专业技术机构出具的雷击风险评估报告；
（十二）按国家有关规定应提供的其他资料。
第九条 新余市行政服务中心房管局窗口（以下称受理窗口）统一受理开发单位的有关资料，受理窗口应当场对开发单位申报资料进行审查，符合条件的应当场予以受理，出具《收件通知书》，并承诺办结时限；不符合条件的应一次性明确告知开发单位所缺资料，出具《补件通知书》，并予以退件，待符合条件后予以受理。
第十条 受理窗口受理联审资料后，将相关资料分送各联审部门进行审查并签署意见。各联审部门必须在5个工作日（若开发项目涉及公示、听证，不含公示、听证时间）内提出审查意见，对没有在规定时间内提出意见，又未及时提出资料不全或材料内容不符合要求的，视为同意。
市房管局在各联审部门签署审查意见后的5日内，将联审资料报市政府审批。
第十一条 开发项目经市政府审批后，由市房管局通知开发单位依照建设项目一站式收费的有关规定进行缴费，并依照本办法的规定缴纳设施保证金后，再由市建设局发放《建设工程施工许可证》。
第十二条 房地产开发项目的设计应根据建筑红线所确定的建设范围统一设计、统一联审，并实施一次性开发，同步交付使用。如因特殊原因确需分期建设的，应在设计联审时提出分期建设方案，相应市政公用基础设施和公共配套设施应满足使用要求。其中首期开发的建筑面积必须配置主要公共配套设施。若该项目中有拆迁安置任务的，则安置房必须安排在首期。
第十三条 已领取《商品房预售许可证》的房地产开发项目若进行转让，转让方必须将原定建设方案及其向购房户所作的各种承诺以书面形式明确告之受让方；受让方受让项目后必须按照原方案进行建设，并负责兑现转让方向购房户所作的各种承诺。
第十四条 房地产开发项目联审所提供的方案仅作为开发单位内部设计资料，不得作为商品房预（销）售时的宣传材料、示意图纸或用于商品房预（销）售合同的附件。
第十五条 房地产开发项目在通过联审之日起一年内未领取《建设工程规划许可证》，或在领取《建设工程规划许可证》之日起一年内不开工的，其原联审通过的设计方案自行失效。如需开工建设的，必须根据现行规范、规定要求，重新编制设计方案，并按规定程序报审。
第十六条 对未领取《商品房预售许可证》的房地产开发项目设计方案需要调整的，应重新按规定程序申报设计联审，通过后方可实施建设；对已领《商品房预售许可证》并已进行预售的房地产开发项目，设计方案不得调整，如开发单位私自调整设计方案，造成一切后果由开发单位承担。
第三章 验收
第十七条 房地产开发项目按联审批准的建设规模实行竣工验收，由市房管局组织实施。
房地产开发项目中的单体建筑工程质量验收，由市建设局依法实施。
第十八条 房地产开发项目验收内容包括：
㈠单项建筑工程质量验收；
㈡规划验收；
㈢小区市政公用设施验收：含道路与标志标识、停车场（库）、室外公共照明、环卫设施、各类公用管线（供水、供电、供气、供热、雨水、污水管线，其它管线应设专用管沟）；
㈣环境景观设施验收：含公园、小游园、绿地、雕塑、游憩设施等；
㈤落实物业管理验收：含物业管理用房、归集维修资金、物业查验与资料移交、与环卫签订的垃圾清运协议等；
㈥经济适用住房（含廉租房）、拆迁安置、白蚁预防落实情况验收等；
㈦按照国家规定需要验收的其他内容。
第十九条 房地产开发项目验收应具备下列条件:
㈠已取得市建设局有关单体建筑工程质量认定资料及小区内配套的供水、供气等项目的竣工验收资料；
㈡已取得市规划局有关规划验收的认定资料；
㈢已取得勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位出具的各自验收资料；
㈣已取得市城管局有关市政、环卫设施和绿化指标等项目的竣工验收资料；
㈤已取得市国土资源局有关建设用地容积率、建设用地用途的认定资料；
㈥已取得市房管局有关经济适用住房（含廉租房）、物业管理用房、物业维修基金归集等项目的验收资料和白蚁预防完工的证明文件；
㈦已取得市气象局的《防雷装置验收合格证》；
㈧已取得市环保、人防、消防等部门的有关认定资料；
㈨建设用地红线范围内所有的施工机器(具)、临时建筑物、构筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕；建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或埋入地下，达到工完、场清、地平、无垃圾；
㈩建设用地四周界限与建设用地外相连的道路、人行道、河道、围墙等设施建设，应当符合规划设计要求，并满足业主生活和通行条件；
（十一）已完成国家规定的其他应当进行验收的事项。
开发单位申请办理项目竣工验收手续时，应当向受理窗口报送前款规定的有关资料。市房管局应当在收到相关资料后10个工作日内组织验收。
第二十条 申请分期验收的，经同意后可实行分期验收，待项目全部完成后再进行项目总体验收。
第二十一条 市房管局负责接待和处理验收投诉。接到投诉后，组织与投诉内容相关的部门进行处理，各相关部门不得拒绝或拖延。
第二十二条 开发单位必须将竣工验收备案作为房地产开发项目交付使用的必备条件在商品房屋销(预)售合同中予以注明。
开发单位在各新闻媒体发布的商品房屋销(预)售广告，必须标注“新余市房管局忠告购房者：房地产开发项目必须通过竣工验收后，方可交付使用和办理《房屋所有权证》、分户《国有土地使用权证》”的字样。
第四章 责任
第二十三条 房地产开发项目的建筑质量达不到国家标准的，不予验收，由市建设局责令整改，整改仍然达不到国家标准的，责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除。
第二十四条 房地产开发项目有下列情形之一的，不予验收，由市城管执法局予以处罚，并责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除：
㈠未批先建或少批多建或违反规划红线建设的；
㈡未经法定程序调整规划，擅自插建、扩建（含加高）的；
㈢建设用地改变容积率或改变批准用途的；
㈣其他违法建筑。
第二十五条 房地产开发项目配套设施有下列情形之一的，不予验收，由相关验收部门责令限期完善，逾期不完善的，由市城管局动用设施保证金予以完善：
㈠市政、环卫等公用设施达不到设审要求的；
㈡公园、小游园、绿地、雕塑、游憩设施环境景观等设施达不到设审要求的；
㈢物业管理用房达不到设审要求的；
㈣其他配套设施达不到设审要求的。
第二十六条 联审部门和验收部门有关工作人员在房地产开发项目联审和验收活动中玩忽职守、循私舞弊、索拿卡要的，对有关责任人予以行政处分；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十七条 本办法自2007年10月1日起施行。
公证队伍建设长效机制的和谐构筑
冯兴吾 刘文辉
我国公证制度恢复二十多年来，伴随改革开放和民主法制建设的进程，公证业取得了令人长足的发展和令人瞩目的成绩。公证队伍不断发展壮大，人员素质不断提高；公证活动已经介入国家政治、经济生活的各个领域，公证的服务能力不断增强；公证制度已经成为我国法律制度的重要组成部分，公证的职能优势日益凸显。总之，我国公证事业的发展是健康的，公证队伍的主流是好的，公证工作为促进法律正确实施、预防矛盾纠纷发挥了重要作用，已成为推进依法治国、促进社会经济发展、维护社会公平与正义的重要力量。当然，我们还必须清醒看到，当前公证工作中还存在一些不和谐问题，公证队伍建设仍缺乏长效机制，必须切实加以解决。
一、公证队伍建设中的不和谐问题
㈠有的地方公证服务秩序失范
办证给付、收受或索取回扣或变相回扣的现象屡禁不止；有的公证处乱设办证点；有的公证处和公证人员利用压价竞争、诋毁同行等不正当手段抢揽证源。
㈡有的公证人员办证失误
有的公证员不履行亲自办证职责，将公证事项交由处在垄断地位的一方当事人或中介组织协办，甚至“代办”、“包办”；有的公证处投诉、申诉、复议案件明显增多。
㈢有的地方公证工作发展失衡
个别公证处和公证人员片面追求经济效益，内部分配采取单一的业务收费与个人收入挂钩模式；有的公证处短期行为严重，缺乏积累和保障。
㈣有的地方公证管理失察
有的基层司法行政机关习惯于给公证处下达年度收费指标和任务，而对公证处的业务指导不够，特别是疏于质量管理；有的司法行政公证管理干部兼办公证业务，职责不明，管理不力；有的公证处独立法人地位得不到保障和落实。
㈤有的地方公证监督机制失灵
有的公证员热衷于做“联络员”，把主要精力放在跑关系、拉关系上，长期忽视自身政治和业务学习；极个别公证人员执业思想不端正，责任心不强，办理“人情证”、“关系证”。
二、公证队伍建设长效机制的和谐构筑
㈠建立健全学习机制，开展经常性的政治思想教育、业务素质教育和职业道德教育，进一步增强广大公证人员的政治信念、业务能力和诚信意识。
1、加强政治思想教育
要结合公证工作实际，在公证队伍中深入开展保持共产党员先进性教育活动，将共产党员先进性要求落实到加强公证处的党组织建设中，进一步发挥党组织的战斗堡垒作用；落实到加强党员公证员队伍建设中，明确先进性的具体要求，进一步发挥党员公证员的先进模范作用；落实到加强公证执业队伍建设中，积极引导广大执业人员端正执业思想，提升服务能力，全心全意为人民服务；落实到促进公证业务和管理工作中，推动公证事业健康、有序、协调发展。
2、加强业务素质教育
要健全培训管理制度，严格规定培训组织、效能考核、记录统计以及未按规定参加培训人员的处理等相关制度；要完善多层次的业务培训机制，加快现有公证员的知识更新，加快新进人员的公证岗位培训；要按照《司法行政“十五”计划》、《2002-2006年全国公证员教育培训规划》的要求，进一步加强公证员队伍建设，全面提高公证员队伍政治，业务素质和职业道德水平。
3、加强职业道德教育
要牢固树立正确的理想信念，坚持诚信为民，增强社会责任感，自觉维护广大人民群众的合法权益，维护法律的尊严；要学习先进典型，剖析错证、假证的典型案例，组织公证人员、公证管理人员之间进行评议，增强公证队伍的执业风险意识，强化执业纪律观念。
㈡建立健全公证行业运行机制，强化公证处和公证员协会的责任，进一步完善公证行业的“两结合”管理体制。
1、加强公证队伍党建工作
进一步加强公证队伍党的思想、组织、作风建设，不断扩大党组织的覆盖面，增强党的影响力；要建立健全公证处，各级公证员协会党组织；要加强制度建设，推动公证行业党建工作制度化、规范化，依靠制度对党员公证员的监督、管理、规范和约束，用制度来保证党的活动形式的多样性、及时性和有效性；要积极做好公证人员入党积极分子的培养和教育工作，不断扩大党在公证队伍中的群众基础；要结合公证行业的特点积极探索加强党建工作的方式、方法；要深入开展“争先创优”、“争先竞位”活动，把典型引路、示范带动作为推动公证行业党建工作的重要方法。
2、规范公证处内部运行机制
一是建立法人财产制度和社会保障机制。公证处要依照国家规定，建立法人财产制度，建立健全内部财务管理和核算制度，加强经费管理、实行真正意义上的独立核算；建立发展基金、福利、奖励、风险赔偿基金；参加养老、医疗等社会保险。
二是建立岗位目标责任制。公证处实行主任负责制和岗位目标责任制，要建立严格的质量管理制度，不断完善自律机制；要完善调查取证制度、出证审批制度、重大或疑难公证事项集体讨论制度、请示汇报制度等，要将公证责任与承办人的经济责任挂钓。
三是改革和完善公证赔偿制度。公证赔偿实行有限责任赔偿，以公证处的资产为限，赔偿范围为公证处及其公证人员在履行公证职务中，因过错给当事人造成的直接经济损失。公证处赔偿后，可责令有故意或有重大过失的公证人员承担部分或全部赔偿费用。
3、完善“两结合”的管理体制
一是司法行政机关要做好宏观管理和指导、监督工作。要通过起草、制订和修订法律、法规和规章，为公证工作创造良好的法制环境，确定公证的法律地位，规范公证业务，保障公证职能的发挥；通过公证员考试、考核和任命，确保公证队伍的高素质和公证服务的高水平；通过对公证处的设立的审批和业务辖区或执业地域的指定，确保公证服务的均衡性；通过对公证质量和公证处、公证人员执业行为的监督、检查，通过受理申诉、投诉，对违反规范的行为进行调查并给予处罚，确保社会利益不受侵害；监督公证员协会工作，建立经常性的与公证员协会进行沟通与协调机制。
二是公证员协会按行业组织的模式运作。公证员协会要承担起公证行业组织的作用，包括制订行业规范，推动公证业务研究、发展和完善，对公证员的违纪行为进行调查并给予相应的纪律处分，提高公证员的业务素质和道德修养，广泛开展对外交流，及时总结国内外公证行业的经验，面向社会宣传公证等。
㈢建立健全公证行业保障机制，为公证行业的健康发展创造良好的法制、政策和管理条件，进一步改善公证行业的发展环境。
1、完善法制保障机制
要积极推动立法，为公证业的发展奠定法制基础。要通过公证宣传，进一步完善公证员执业权利的规定。在《公证法》出台前，工作重点是解决一些具有一定普遍性、负面影响较大而各方面认识比较一致、政策界限明确的问题。在《公证法》出台后，工作重点是加强制度建设，修订完善和制定出台相关的规章、规范性文件，依法、全面规范各项工作。同时，要解决公证在整个司法架构中的角色定位、功能作用和制度安排，发挥公证在维护司法公正、促进司法民主和提高司法效率中的应有作用。
2、完善政策保障机制
要改革和完善公证收费制度，制定全国统一的收费标准，规定公证的收费原则以及必须考虑的因素，使公证收费制度更具有科学性、合理性；实行公证收费公示制度，增加收费的透明度和公众的知情权；完善公证处的财务管理和分配制度，形成有利于公证业发展的激励机制和保障机制。
3、完善公证服务市场保障机制
要进一步规范公证服务市场，重点解决一些地方存在的不正当竞争问题，主要是禁止办证给回扣或变相回扣；制定公证行业反不正当竞争规则，确保公证行业的有序竞争和规范服务；司法行政机关要改变轻监督的现象，着力加强对公证服务市场的净化监管，更新管理理念，改进管理方式，提高管理效能；要进一步科学配置管理资源，强化基层司法行政机关管理公证的职能。
㈣建立健全公证行业评估体系，推进公证行业信息建设，进一步提高公证公信力。
1、提高公证的公信力
公信力是公证行业的立业之本。这对于正在担负越来越多重要职责的公证工作，对于正处在拓展和规范重要时期的公证事业，对于正在不断成长的公证队伍，对于正在走向成熟的中国特色公证制度，都有着十分重要的意义。如果缺乏公信力，公证工作就无法取信于民，公证制度存在的根基就会动摇，国家法制的权威就会受到损害。因此，要在公证队伍素质和公证质量同步提高的基础上，着重于解决影响公证公信力的不正当竞争问题和公证质量问题，使社会各界实实在在地感到“教育规范树形象”活动的实效，使公证行业诚信为民的形象进一步树立，公证的公信力进一步增强。
2、加强公证诚信建设
诚信制度体系建设是公证行业评估体系之基础，要根据公证行业的特点和规律，进一步完善公证诚信制度体系，包括信用档案制度、信用信息披露制度、信息交换制度、信息利用制度等；要将公证评估公开化、透明化，并最终转化为社会评价和市场评价。
3、建立公证行业评估体系
要完善公证行业评估体系，制定评估标准时，应将公证处和公证员遵守职业道德和执业纪律的情况作为重要指标，既要考虑公证业内重要信息，又要充分注意当事人和社会公众的评价，增强透明度和公信力。
4、推进公证行业信息化建设
要建设全国公证数据库中心，构建全国统一的公证信息管理平台；要适时公布公证行业的重要信息，保障公众的知情权，保障社会公众的知情权，改变信息不对称的状况，为社会监督和市场评价奠定基础，为公证行业的评估体系创造条件。
㈤建立健全公证行业监督机制，加强对公证执业活动各个环节的监督，进一步完善公证行业的预警、监督、处理系统。
